10. Soldi pubblici o privati? (Parte I: Il deserto urbano)

Il Campidoglio

D: Ho letto che lo Stadio richiederà la realizzazione di 200mln di opere pubbliche. E’ giusto spendere denaro dei cittadini per un progetto privato in un deserto urbano?

R: I 200mln di euro[1] non saranno versati dal Comune di Roma ma dal proponente. Il rilascio del permesso a costruire, infatti, comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione[2] (nel caso dello Stadio della Roma pari a circa 115mln).

La corresponsione è effettuata dal proponente nell’ambito del procedimento amministrativo per l’ottenimento del Permesso a Costruire versando nelle casse comunali la somma dovuta oppure, a scomputo totale o parziale della stessa, obbligandosi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione[3]. Quest’ultimo, sarà anche il caso dello Stadio della Roma: il proponente, infatti, si farà carico della loro realizzazione (e di quella relativa alle opere aggiuntive assimilate al Contributo Straordinario pari a 80,6mln [cfr. FAQ n.19], per un totale di 196,7mln di opere pubbliche da realizzare a scomputo), predisponendo capitolati/computi metrici per la successiva gara, che dovrà essere bandita in base alle procedure ad evidenza pubblica.

Il contributo da versare viene calcolato sulla base di alcuni parametri prestabiliti, ad ognuno dei quali è associato un coefficiente[4].

Gli oneri di urbanizzazione dipendono dalla DTZ (Densità Territoriale di Zona misurata in abitanti/Ha). Più alta è la DTZ, più basso è il valore unitario al mc dell’onere di Urbanizzazione Primaria, mentre la Secondaria resta costante. Un altro coefficiente è associato alla Zona di PRG (o Zona Territoriale Omogenea – ZTO in cui essa ricade) e al tipo di intervento. Il contributo al Costo di Costruzione, invece, viene calcolato in percentuale al Computo Metrico Estimativo. Per il non residenziale, si calcola: Turistico-Ricettivo 6%; Commerciale 7%; Direzionale 8%; Impianti Sportivi 5%.

A parità di intervento edilizio, dunque, gli oneri di urbanizzazione sono inversamente proporzionali alla densità di popolazione dell’area di destinazione.

Ne consegue che se, per assurdo, il comparto A1 (Stadio + Roma Village + Nuova Trigoria) potesse essere spostato tout-court in una zona più urbanizzata di Roma, ciò comporterebbe la corresponsione di un contributo inferiore a quello dovuto per la realizzazione della medesima opera nella zona di Tor di Valle.

Non va dimenticato, inoltre, che qualsiasi onere aggiuntivo può essere richiesto dall’amministrazione al proponente soltanto se necessario alla fruizione dell’impianto[7] e non può, quindi, essere utilizzato altrove.

Valutando l’operazione nell’ottica della massima monetizzazione conseguibile dal Comune di Roma, dunque, difficilmente si potrebbe individuare un’area più idonea di quella prescelta, considerata la bassa DTZ e la grande necessità di interventi infrastrutturali.

Dal punto di vista della razionalizzazione degli oneri, invece, la questione si complica sensibilmente poiché diviene afferente alla sfera delle legittime convinzioni personali. Se da un lato, infatti, vi è chi trova conveniente per la comunità sostenere i costi relativi alle OOPP aggiuntive con ulteriori concessioni edilizie, evitando perciò esborsi di denaro pubblico, dall’altro si contrappone chi ritiene questa prassi un favore ai costruttori (ricavi sul costruito notevolmente superiori agli oneri dovuti) e uno spreco di risorse pubbliche (utilizzare suolo equivale a sostenere un costo a carico della comunità).

Ovunque ci si posizioni in questa discussione, tuttavia,  appare evidente come l’idea che il passaggio dal Masterplan 1.0 al Masterplan 2.0, ossia dalla prima alla seconda visione urbanistica in gioco, abbia comportato un aggravio della spesa pubblica, si configuri come un falso storico.

Nel primo caso, infatti, il Comune utilizzava il contributo al costo di costruzione per la realizzazione di alcune opere pubbliche (parco fluviale, pontili est-ovest e sottopasso di via Dasti), concedendo cubatura compensativa in cambio delle OOPP che consolidano l’interesse pubblico:

Schema riassuntivo delle OOPP previste con Stadio della Roma

Masterplan 1.0 – Elenco delle OOPP – in marrone, quelle realizzate tramite contributo al costo di costruzione

Nel secondo, tale contributo viene invece utilizzato per la realizzazione di una quota delle opere che consolidano l’interesse pubblico, ovvero di opere il cui beneficio non è riservato esclusivamente ai fruitori dell’impianto e dunque perfettamente coerenti con gli interventi del Masterplan 1.0. Ciò, naturalmente, al costo di un taglio alle opere finanziabili (sparisce l’intervento al sottopasso di via Dasti, ad esempio) ma permettendo, al contempo, un risparmio alla comunità in termini di concessioni edilizie addizionali:

Schema riassuntivo delle OOPP previste con Stadio della Roma Masterplan 2.0

Masterplan 2.0 – Elenco delle OOPP – in giallo, quelle realizzate tramite contributo al costo di costruzione

E’ appena il caso di ricordare, inoltre, che il Ponte di Congressi, seppure utilizzato nelle simulazioni dei flussi di traffico dell’area di Tor di Valle nello scenario 2 (SP2)[8], è opera la cui progettazione e il cui finanziamento sono antecedenti, oltre che totalmente indipendenti, al progetto romanista[9].

L’ultimo aspetto che merita di essere approfondito, infine, è come la popolazione residente interessata dagli interventi previsti con lo Stadio, secondo l’Annuario Statistico 2015[5]ammonti a 94.940 unità (così distribuite: Tor di Valle 16; suburbio S. VII Portuense 32.857; quartiere Q. XXXII Europa 9.390; zona Z. XXVII Torrino 35.784; zona Z. XXXI Mezzocammino 12.153; zona Z. XL Magliana Vecchia 4.740), ossia circa il 3,3% del totale (2.873.976). Non esattamente “zero cittadini”, come incautamente affermato da alcuni.

La popolazione residente interessata dalla realizzazione di opere di urbanizzazione, peraltro, rappresenta soltanto una misura parziale del loro effetto.

La criticità del sistema viario dell’area, ad esempio, era già stato oggetto, quasi 10 anni fa, di uno studio preliminare della Provincia di Roma[6] nel quale la riunificazione funzionale di via Ostiense – via del Mare (inclusa negli interventi previsti per lo Stadio della Roma[1]) veniva indicata come una sua possibile soluzione. Per quale motivo la Provincia di Roma avrebbe dovuto elaborare un piano di modifiche alla rete viaria di un presunto deserto urbano interessato da zero cittadini? La risposta è alquanto scontata: perché la via del Mare e l’Ostiense (ma anche la Roma-Fiumicino) non raccolgono soltanto il traffico dei residenti (essendo le arterie della direttrice da e verso Ostia e l’aeroporto di Fiumicino) e, dunque, i benefici di un loro riassetto andrebbero a distribuirsi su una fetta molto più ampia di popolazione.

La zona di Torrino-Decima, infine, è interessata da un rischio idraulico R4, derivante dalla presenza del fosso di Vallerano [cfr. FAQ n.8]. Per quale motivo la messa in sicurezza di 35.000 persone circa dovrebbe passare in subordine rispetto ad altri interventi, pur necessari, in altre aree della città? Da quando 35.000 cittadini corrispondono a un deserto urbano?

Ultimo aggiornamento: 11 giugno 2017

Fonte [1]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stadio-roma/elab2017/QTE_DEF_G_GEN_00_GE_0000_0900_G00000_ERN_00.pdf (pagina 3)
In caso di problemi di visualizzazione, questa è una sua screenshot:

Elenco delle OOPP che conslodiano l'interesse pubblico del Masterplan 2.0

Fonte [2]: http://www.parlamento.it/parlam/leggi/deleghe/01378dla.htm (art.16 comma 1)
Fonte [3]: http://www.parlamento.it/parlam/leggi/deleghe/01378dla.htm (art.16 comma 2)
Fonte [4]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/atti-urbanistica-edilizia.html#01
Fonte [5]: https://www.comune.roma.it/resources/cms/documents/AnnStat2015_II_parte_Dati_statistici.pdf
Fonte [6]: http://www.provincia.rm.it/Trasportiemobilita/documentiUpload/FIU_RE_01%20RELAZIONE_ILLUSTRATIVA.PDF (pag. 12)
Fonte [7]: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2013/12/27/13G00191/sg (comma 304 lettera a)
Fonte [8]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stadio-roma/elab2017/RelMob_DEF_G_GEN_00_IT_0000_1400_00_G00000_INT_00.pdf
Fonte [9]: https://www.comune.roma.it/pcr/it/newsview.page?contentId=NEW819262


Hanno collaborato:
Andrea Longobardo (@FlyingAndrew91), ricerca documentale
Francesco Rapone (@FrancescoRapone), riferimenti normativi

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