25. La speculazione edilizia (Parte II: SdR vs San Siro)

Un ecomostro a ridosso di una spiaggia

D: Quante storie. Perché, non fate come tutti gli altri, che si limitano a costruire il solo stadio? A quest’ora ve lo stareste godendo già da un pezzo.

R: Falso, naturalmente. Qualora si ritenga che l’esempio proveniente dall’estero (su tutti quello dell’Arsenal[1], il cui modello di investimento è speculare a quello giallorosso [cfr. FAQ n.5] e di cui, a questo indirizzo, è possibile approfondire l’epopea immobiliare e il suo impatto sui bilanci) non sia applicabile al contesto italiano, sarà sufficiente citare il J-Village della Juventus[2] (sebbene, con i suoi 4,25mln di euro di OOPP, si ponga su un piano nettamente differente rispetto al progetto romanista e ai suoi 166,5mln di OOPP [cfr FAQ n.18]) e il nuovo San Siro per dimostrare come la costruzione di un impianto sportivo sia abitualmente integrata da altri interventi immobiliari.

In particolare, il progetto avviato dalle due squadre milanesi, per dimensione dell’investimento (circa 1mld) e richiamandosi alla medesima normativa applicata allo Stadio della Roma [cfr. FAQ n.14], costituisce la perfetta base di raffronto per dettagliare la risposta alla domanda in oggetto.

In attesa che il Comune di Milano, auspicabilmente, pubblichi l’integrale dello studio di fattibilità come accadde per il progetto giallorosso sotto il governo del sindaco Ignazio Marino, sono stati utilizzati, a tal fine, i dati raccolti da testate giornalistiche e siti specializzati, oltre quelli resi noti dagli stessi club (seppur, questi ultimi, limitati a sole 18 pagine, contro le 64 dello studio pubblicato dal Comune di Roma)[3][4][5][6][7][8]:

Confronto dei dati progettuali ed economici fra Stadio della Roma e nuovo San Siro

Confronto dei dati progettuali ed economici fra Stadio della Roma e nuovo San Siro

Ipotizzando ricavi in linea con quelli dell’Allianz Arena per entrambe le proposte [69mln annui stimati per San Siro e circa 60 per lo Stadio della Roma, cfr. FAQ n.7 e FAQ n.15], otteniamo un ROI (Return of Investment) = reddito operativo (EBIT) – imposte / costo complessivo = 34,7mln – 8mln / 730mln (650 di costi di costruzione dell’impianto + 80mln di oneri di urbanizzazione) = 3,6%, di circa un punto inferiore a quello romanista (4,9%) e anch’esso inferiore al costo di finanziamento (5%) da cui, presumibilmente, la richiesta di SUL addizionale. Va, tuttavia, ricordato che la stima della redditività dell’investimento contenuta nello studio di fattibilità elaborato dai due club milanesi non è espressa tramite il suddetto ROI ma tramite un indice IRR (o TIR, Tasso Interno di Rendimento) pari a 4,5%[9] che la pone, di fatto, sui valori previsti per l’impianto romano.

Al di là di qualsiasi valutazione nel merito, che sarà competenza esclusiva della relativa amministrazione comunale e alla luce dei dati attualmente disponibili, appare evidente non solo come la Superficie Utile Lorda complessiva richiesta nella proposta milanese ammonti a circa il 138% di quella prevista nell’omologo romano (nonostante una redditività pressochè identica e un costo del denaro inferiore dell’1%) ma, soprattutto, come quella necessaria al raggiungimento dell’equilibrio economico-finanziario trovi giustificazione, quasi esclusivamente, negli elevati costi di realizzazione dell’impianto (89% di 731mln, contro l’11% dedicato alle OOPP) mentre, nel caso dello Stadio della Roma, finanzi infrastrutture per circa un terzo dell’investimento totale della parte sportiva (69% di 543mln per lo stadio, 31% per le OOPP) [per ogni 100 euro di costo del comparto A1 ossia Stadio, Nuova Trigoria e Roma Village, il proponente versa al Comune di Roma 44 euro di oneri di urbanizzazione contro i 13 di Milano, ndr].

Lo Stadio della Roma, dunque, non rappresenta assolutamente un caso isolato di sviluppo immobiliare legato ad impianti sportivi, tanto nel panorama europeo quanto in quello italiano dove, peraltro, risulta decisamente più vantaggioso per l’amministrazione locale dei progetti attualmente in capo ai tre club calcistici più prestigiosi.

Ultimo aggiornamento: 12 novembre 2019

Fonte [1]: https://www.arsenal.com/sites/default/files/documents/Arsenal%20Holdings%20plc%20-%20Annual%20Report%202016-17.pdf (p. 19, “Property segment”)
Fonte [2]: https://www.juventus.com/it/club/j-village/index.php
Fonte [3]: https://www.ilfattoquotidiano.it/2019/07/10/nuovo-san-siro-inter-e-milan-presentano-il-progetto-di-fattibilita-larea-sportiva-meno-estesa-di-quella-commerciale/5314971/
Fonte [4]: http://www.affaritaliani.it/sport/milan-e-inter-nuovo-stadio-da-1-2-miliardi-di-euro-e-da-60-mila-posti-i-dettagli-615154.html
Fonte [5]: https://milano.corriere.it/notizie/cronaca/19_settembre_19/dossier-nuovo-san-siro-numeri-curiosita-6f8beb12-daa5-11e9-94b9-f72cb5920b7e.shtml
Fonte [6]: https://www.calcioefinanza.it/2019/09/19/quanto-costera-il-nuovo-stadio-di-milan-e-inter/
Fonte [7]: https://milano.corriere.it/notizie/cronaca/19_settembre_19/milano-nuovo-stadio-ripagato-32-anni-ricavi-124-milioni-stagione-acb0b2e4-dab8-11e9-94b9-f72cb5920b7e.shtml
Fonte [8]: https://dev5-fandomlab-com.s3-eu-west-1.amazonaws.com/stadio_milano/attachments/data/000/000/099/original/milano_stadium_valutazione_ambito_sansiro.pdf?1569403656
Fonte [9]: https://web.comune.milano.it/albopretorio/AlboPretorioWeb/showdoc.aspx?procid=253195 (p. 45)

24. Tor di Valle (Parte I bis: Il rischio idrogeologico)

Immagine di una idrovora in funzioneD: Se non esiste un rischio di esondazione del Tevere, perché nel progetto è prevista una idrovora a carico del pubblico?

R: L’impermeabilizzazione del suolo è uno degli effetti più evidenti dei processi di urbanizzazione. Quando porzioni di territorio vegetato con superficie permeabile vengono sostituite da superfici impermeabili, si assiste ad una alterazione delle capacità naturali dell’area soggetta a trasformazione di lasciar infiltrare le acque bianche [le acque non ritenute nocive per la salute pubblica, ad es. quelle meteoriche, ndr] e di restituirne gradualmente i volumi in eccesso. La raccolta dei deflussi derivanti da tali superfici, la loro canalizzazione e, in ultimo, lo scarico nel corpo idrico recettore più vicino divengono, pertanto, essenziali per ripristinare le condizioni di sicurezza territoriale ed evitare che il processo di trasformazione comporti un aggravio del rischio idraulico.

Questo principio viene comunemente definito «invarianza idraulica». L’Autorità di Bacino stabilisce le linee guida e le misure compensative da adottare in fase di progettazione affinché tale invarianza possa essere correttamente conseguita[1].

Nel caso dello Stadio della Roma, il corpo idrico recettore più vicino è rappresentato, naturalmente, dal fiume Tevere. Tuttavia, poiché i suoi argini risultano sopraelevati rispetto al terreno[3], non è possibile scaricarvi le acque bianche sfruttando semplicemente la forza di gravità, come invece accade in altre aree della città. Ciò rende necessario l’utilizzo di una particolare pompa, idrovora per l’appunto, in grado di sollevarle dal livello del terreno fin oltre quello dei suddetti argini.

L’idrovora in questione, dunque, non è destinata a fronteggiare un’eventuale esondazione del Tevere, ipotesi peraltro esclusa dalla stessa Autorità di Bacino [cfr. FAQ n.8], ma a garantire l’invarianza idraulica dell’area[2].

Inoltre, trattandosi di un’opera di urbanizzazione primaria strettamente collegata alla fruizione dell’impianto, la sua realizzazione non comporterà alcun esborso pubblico, sia esso monetario che sotto forma di SUL compensativa [cfr. FAQ n.18]. Non a caso, il relativo progetto definitivo è elencato, nel portale dedicato dalla Regione Lazio [cfr. FAQ n.20], fra le opere pubbliche [a carico del privato, ndr] non soggette a compensazione.

Ultimo aggiornamento: 3 aprile 2019

Fonte [1]: http://www.abtevere.it/sites/default/files/datisito/allegati_NTA_dic_2014.pdf (Capitolo “STUDIO INVARIANZA IDRAULICA – Aspetti di dettaglio ed operativi”, pp. 31-43)
Fonte [2]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/A_GENERALE/06_IDROLOGIA/DEF_G_GEN_00_ID_0000_1400_G00,00_NAR_00.pdf (pp. 25-49)
Fonte [3]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc//////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/C_OPERE%20PUBBLICHE/3_OUS_STANDARD/14_IDV/IDROVORA/DEF_U_IDV_00_AR_9010_0102_+08,00_GHY_01.pdf


Hanno collaborato:
Andrea Longobardo (@FlyingAndrew91), ricerca documentale

23. Soldi pubblici o privati? (Parte III: La Roma-Lido)

Una immagine della ferrovia Roma-LidoD: Ho letto di fondi della Regione Lazio destinati al potenziamento della ferrovia Roma-Lido. Ma non toccava al proponente farsi carico del piano trasportistico?

R: Gli interventi annunciati dalla Regione Lazio non sono in alcun modo collegati alla realizzazione dello Stadio della Roma poiché già previsti quasi 10 anni fa[1], seppur mai ultimati a causa della mancanza di fondi.

Il tweet di Zingaretti dove si preannuncia lo stanziamento di fondi per il potenziamento della Roma-Lido e l'acquisto di nuovi treni

Il tweet del 2016 nel quale Nicola Zingaretti annuncia lo stanziamento di fondi per l’ammodernamento della Roma-Lido

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Il tweet del 2019 nel quale Nicola Zingaretti annuncia nuovamente lo stanziamento di fondi per l’ammodernamento della Roma-Lido

La delibera di pubblico interesse del 22 dicembre 2014, infatti, proprio in previsione dei suddetti interventi a carico della Regione Lazio[2] [cui appartiene la titolarità della ferrovia, ndr], che consentiranno alla Roma-Lido di raggiungere finalmente l’obiettivo dei 14.400 passeggeri all’ora fissato dal piano triennale elaborato nel 2007, suggeriva la realizzazione, a carico del proponente, di una diramazione della Metro B dalla stazione Magliana a quella di Tor di Valle, il cui potenziale di 19.200 passeggeri, in aggiunta a quello già citato della Roma-Lido post-ammodernamento, avrebbe permesso di soddisfare il vincolo che impone di garantire, ad almeno il 50% degli spettatori, il raggiungimento dell’impianto tramite ferro[3].

Tuttavia, a seguito della necessità di assumere e risolvere le analisi e le osservazioni formulate dal Dipartimento Mobilità[4], la stessa delibera demandava alla Conferenza dei Servizi decisoria la possibilità di individuare un piano trasportistico alternativo, con ciò prevedendo, fra le altre, l’ipotesi di destinare tutti o parte dei 50,45mln stanziati dal proponente per la realizzazione della diramazione della Metro B e della nuova stazione di Tor di Valle ad altre opere ritenute di interesse generale come, ad esempio, il potenziamento della Roma-Lido, o di diminuire la SUL a compensazione[6] qualora si ravvisasse la mancata necessità di impiego (totale o parziale)  del suddetto importo.

Proprio l’ipotesi di potenziamento della Roma-Lido è da subito l’opzione considerata preferenziale dal Dipartimento della Mobilità come confermato via Twitter, a queste stesse pagine, dall’allora Presidente della Commissione Mobilità, Enrico Stefàno: Il tweet di Enrico Stefàno indirizzo a @SdR_FAQ nel quale preannuncia l'intenzione di destinare i fondi previsti per la diramazione della Metro B al potenziamento della Roma-Lido

A seguito della ridefinizione del pubblico interesse contenuta nella delibera n.32 del 14 giugno 2017 [cfr FAQ n.18], tale orientamento si concretizza attraverso la destinazione, quale contributo economico per la Roma-Lido, di 44mln di euro del contributo al costo di costruzione[7], con ciò configurando un minor investimento, rispetto a quanto previsto dalla delibera n.132/2014, di circa 5mln ma, allo stesso tempo, l’abbattimento di una quota di SUL compensativa.

Allo Stadio della Roma, dunque, è possibile imputare “soltanto” il merito di aver contribuito a rendere improcrastinabile quanto rimasto inottemperato per anni benché necessario, come ammesso, del resto, dalla stessa Regione Lazio in sede di Conferenza dei Servizi esterna[5].

E’ opportuno sottolineare, tuttavia, che secondo l’art. 12 comma 4 dello Schema di Atto d’Obbligo[8], la mancata realizzazione degli adeguamenti preannunciati da parte delle Amministrazioni, ivi compresi i 44mln di euro del contributo al costo di costruzione da destinare all’acquisto di treni e materiale rotabile, non potrà in alcun modo impedire al proponente la prima apertura dello Stadio. In tal caso, Roma Capitale dovrà farsi carico di un piano trasportistico alternativo, probabilmente su gomma.

Ultimo aggiornamento: 3 aprile 2019

Fonte [1]: A questo indirizzo è disponibile il comunicato emesso in data 8 marzo 2007 relativo al piano di potenziamento triennale firmato da Regione Lazio, Comune di Roma, ATAC e Metro: http://www.comune.roma.it/pcr/it/newsview.page?contentId=NEW108245
A questo indirizzo, invece, è disponibile il comunicato emesso in data 23 novembre 2007 nel quale viene aggiornato il cronoprogramma e si forniscono ulteriori dettagli tecnici ed economici del piano di ammodernamento: http://www.comune.roma.it/pcr/it/newsview.page?contentId=NEW148324
Fonte [2]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-2014-132.pdf (p. 7 punto a)
Fonte [3]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-2014-132.pdf (p. 9 punto 3)
Fonte [4]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-2014-132.pdf (p. 7 punto a)
Fonte [5]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-2014-132.pdf (p. 7 terzultimo paragrafo)
Fonte [6]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-2014-132.pdf (p. 17 ultimo periodo)
Fonte [7]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-32-2017.pdf (p. 16 ultimo punto)
Fonte [8]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc//////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/INTEGRAZIONI/TDV%202.0%20-%20Integrazione%2016102017/A_GENERALE/00_REL.%20GEN/DEF_G_GEN_00_GE_0000_1401_G00,00_EUR_00.pdf (p. 22)


Hanno collaborato:
Andrea Longobardo (@FlyingAndrew91), ricerca documentale

 

22. La Curva Sud

Plastico dello Stadio della Roma, particolare della Curva Sud

D: Perché la Curva Sud è divisa in due anelli e non è prevista una standing area?

R: La conformazione di ogni singolo settore è il risultato di sintesi tra vari aspetti che concorrono alla morfologia finale dell’impianto.

Partendo da un’idea iniziale, uno schizzo, una ispirazione, si approfondisce lo studio progettuale fino a “calarlo nella realtà” costituita da normative di settore sia nazionali che comunitarie (urbanistica, sicurezza[1], calcoli strutturali, impianti tecnologici, geometriche di visibilità per l’omologazione degli impianti sportivi[2], ecc.), conformazione territoriale del sito e regole architettoniche.

Questo percorso ha portato, dall’idea iniziale ispirata alla Südtribüne del Westfalenstadion, conosciuta col nome di Muro Giallo, alla conformazione attuale a doppio anello, che tenta di restituire una percezione visiva di muro pur non essendolo fattivamente.

Sezione della Curva Sud

Sezione della Curva Sud (Masterplan 1.0, Cartella B_ Opere Private\A1_ Stadio\1. Generale\A1_PDC 01 Trigoria\2. Architettonico, file TDV_PD_A_SDR01_AR_0000_1400_00_G00000_MSG_00.pdf, pag. 21)

La normativa italiana in materia di sicurezza e gestione degli impianti sportivi, infatti, prevede, per gli impianti all’aperto, settori con capienza non superiore ai 10.000 posti e specifico numero di uscite di sicurezza per numero di spettatori[3].

I posti in piedi, invece, sono previsti solo per gli impianti al chiuso fra i 500 e i 2000 spettatori e per quelli all’aperto destinati ad alcune discipline sportive, fra le quali non è incluso il calcio[4].

Ultimo aggiornamento: 3 novembre 2016

Fonte [1]: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/1996/04/11/096A2342/sg
Fonte [2]: http://www.coni.it/images/impiantistica/norme%20coni.pdf (p. 9)
Fonte [3]: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/1996/04/11/096A2342/sg (art. 7)
Fonte [4]: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/1996/04/11/096A2342/sg (art. 6 e Allegato 1)


Hanno collaborato:
Francesco Rapone (@FrancescoRapone), riferimenti normativi

21. Lo stato di avanzamento dell’iter burocratico

Postazione di lavoro sommersa di pratiche

D: A che punto siamo dell’iter burocratico? Quali sono le ultime news?

R: Questi i passi previsti dalla Legge 147/2013:

  • il soggetto che intende realizzare l’intervento presenta al Comune interessato uno studio di fattibilità, a valere quale progetto preliminare COMPLETATO

Lo studio di fattibilità viene consegnato dal promotore al Comune di Roma in data 29 maggio 2014 (più successive integrazioni)[1]

  • Il Comune, previa conferenza di servizi preliminare convocata su istanza dell’interessato in ordine allo studio di fattibilità, ove ne valuti positivamente la rispondenza, dichiara, entro il termine di novanta giorni dalla presentazione dello studio medesimo, il pubblico interesse della proposta COMPLETATO

Lo Stadio della Roma viene dichiarato di pubblico interesse dal Comune di Roma con votazione del 22/12/2014 (29 favorevoli, 8 contrari, 3 astenuti)[2]

  • sulla base dell’approvazione di cui alla lettera a), il soggetto proponente presenta al Comune il progetto definitivo COMPLETATO

Il progetto definitivo viene consegnato in data 15 giugno 2015 al Comune di Roma il quale, verificata la corrispondenza con quanto prescritto in delibera, lo trasferisce alla Regione Lazio il 21 luglio 2015[3]. La documentazione presentata dal proponente viene ritenuta insufficiente dalla Regione Lazio per la convocazione della Conferenza dei Servizi decisoria il 5 agosto 2015[7].

In data 29 aprile 2016, dopo quasi un anno di ulteriore progettazione, i nuovi elaborati tecnici relativi a Stadio, centro di allenamento e Roma Village vengono consegnati dal proponente alla Commissione Impianti Sportivi del CONI[4] mentre il progetto definitivo completo in ogni sua parte, viene consegnato dal proponente al Comune di Roma in data 30 maggio 2016[6] e da questi trasferito alla Regione Lazio il 30 agosto 2016 [dopo 92 giorni, ndr], senza, tuttavia, esplicitare il proprio parere in merito alla corrispondenza formale con la delibera di pubblico interesse[8].

  • Il Comune, previa conferenza di servizi decisoria, […] delibera in via definitiva sul progetto […]. Ove il progetto comporti atti di competenza regionale (è il caso dello Stadio della Roma, in quanto necessaria una variante al PRG [cfr. FAQ n.13], ndr), la conferenza di servizi è convocata dalla Regione, che delibera entro centottanta giorni dalla presentazione del progetto. COMPLETATO

La Conferenza dei Servizi decisoria, convocata dalla Regione Lazio il 12 settembre 2016[9], si conclude in data 5 aprile 2017, con esito negativo[10].

Pochi giorni prima (30 marzo 2017), infatti, il Comune di Roma pubblica una delibera di giunta[11] nella quale esprime l’intenzione di revisionare il progetto alla luce di nuovi obiettivi prioritari fissati dall’Amministrazione Capitolina. Tale delibera, ridefinendo il pubblico interesse della proposta, sancisce ufficialmente la nascita del cosiddetto Masterplan 2.0 e viene adottata dall’Assemblea in data 14 giugno 2017[12]. La nuova versione del progetto viene, quindi, esaminata in una seconda Conferenza dei Servizi decisoria i cui lavori iniziano in data 29 settembre 2017[14] per concludersi con esito positivo in data 22 dicembre 2017[15].

  • Il provvedimento finale sostituisce ogni autorizzazione o permesso comunque denominato necessario alla realizzazione dell’opera e determina la dichiarazione di pubblica utilita’, indifferibilita’ e urgenza dell’opera medesima

Al momento, questo paragrafo del comma è oggetto della revisione operata con Dlgs 24 aprile 2017 n. 50 convertito, con modificazioni, nella Legge 21 giugno 2017 n. 96 nel quale, all’articolo 62 comma 2 bis, viene specificato che “nel caso di impianti sportivi privati il verbale conclusivo della conferenza di servizi decisoria costituisce, ove necessario, adozione di variante allo strumento urbanistico comunale ed e’ trasmesso al sindaco, che lo sottopone all’approvazione del consiglio comunale nella prima seduta utile”[16]

Ad oggi, nonostante il Comune di Roma abbia provveduto alla pubblicazione della variante[17] con relativa raccolta di deduzioni e controdeduzioni, il voto di approvazione non risulta ancora calendarizzato.

Diagramma di flusso della Legge 147/2013

fig.1, Diagramma di flusso della Legge 147/2013, SpazioSport, rivista ufficiale CONI, n.28 gennaio-febbraio 2014

Ultimo aggiornamento: 26 marzo 2019

Fonte [1]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/prg-2008-aggiornamenti/stadio-roma-tordivalle/studio-di-fattibilita.html
Fonte [2]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-2014-132.pdf
Fonte [3]: http://bit.ly/SDR_Regione_Lazio
Fonte [4]: http://www.asroma.com/it/notizie/2016/04/presentato-al-coni-il-progetto-dello-stadio-della-roma
Fonte [6]: http://www.asroma.com/it/notizie/2016/05/il-progetto-definitivo-tor-di-valle-consegnato-a-roma-capitale-e-alla-regione-lazio
Fonte [7]: http://www.regioni.it/dalleregioni/2016/05/30/lazio-stadio-roma-regione-consegnata-a-noi-e-campidoglio-copia-cartacea-del-progetto-461514/
Fonte [8]: https://www.regione.lazio.it/rl_main/?vw=newsDettaglio&id=3566
Fonte [9]: http://www.ansa.it/lazio/notizie/2016/09/12/stadio-roma-311-conferenza-servizi_34e7c90d-10f4-4953-bc3f-5b1a76fc6437.html
Fonte [10]: http://www.regione.lazio.it/rl/trasparenzastadio/wp-content/uploads/sites/7/DETERMINAZIONE-G04342-del-05042017.pdf
Fonte [11]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stadio-roma/elab2017/DGC-48-2017.pdf
Fonte [12]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-32-2017.pdf
Fonte [13]: –
Fonte [14]: http://www.regione.lazio.it/rl/trasparenzastadio/wp-content/uploads/sites/7/Convocazione-CDS.pdf
Fonte [15]: http://www.regione.lazio.it/rl/trasparenzastadio/wp-content/uploads/sites/7/Determinazione-n.-G18433-del-22_12_2017-Conclusione-CDS.pdf
Fonte [16]: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2017/06/23/17A04320/sg
Fonte [17]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/avvisi/1923-avviso-stadio-della-roma-adozione-della-variante-al-piano-regolatore-generale.html



Hanno collaborato:
Lorenzo Amicucci (@Lorenzaccio73), condivisione di materiale

20. I progetti

Una vista di gran parte del complesso di Tor di Valle: Stadio, Nuova Trigoria, Roma Village, Business Park e i 3 Parchi

D: Per adesso, ho visto soltanto render e plastici. C’è altro che puoi mostrarmi?

R: Il progetto definitivo, composto da 53.500 pagine (di cui 3.500 di soli disegni e 50.000 di relazioni[1]) e consegnato dal proponente alla Regione Lazio in data 30 maggio 2016, è consultabile a questo indirizzo: http://www.regione.lazio.it/rl/trasparenzastadio/ (sezione “Prima conferenza dei servizi”)

Con la ridefinizione del pubblico interesse operato dalla giunta capitolina tramite deliberazione del 14 giugno 2017 [cfr. FAQ n.21], viene ufficialmente sancita la nascita del cosiddetto Masterplan 2.0, che può essere visionato al medesimo indirizzo, nella sezione “Seconda conferenza dei servizi”

Ultimo aggiornamento: 3 aprile 2019

Fonte [1]: Il video della consegna agli uffici del Comune di Roma, che rende l’idea della mole imponente della documentazione progettuale prodotta: https://youtu.be/g-tINUTP_ZA


19. Il Contributo Straordinario

Mazzette di banconote

D: Perché il Comune di Roma ha abbonato a Pallotta il Contributo Straordinario?

R. Il Contributo Straordinario, nei procedimenti ordinari, è associato alla quota maggioritaria delle principali valorizzazioni immobiliari generate dalle nuove previsioni urbanistiche rispetto al vecchio piano (aumento degli indici di fabbricabilità, per esempio) espressamente indicate nelle norme di tessuto (cioè negli articoli che riguardano le singole zone individuate dal PRG) ed è destinato al finanziamento di opere e servizi pubblici in ambiti urbani degradati come l’area di Tor di Valle, con finalità di riqualificazione urbana.

Anche il Contributo Straordinario, come gli oneri ordinari, è scomputabile: il soggetto proponente può assumersi l’onere di realizzare le opere indicate dal Comune invece di monetizzarlo [cfr. FAQ n.10].

In fase di studio, da parte della UO PRG, della proposta progettuale avanzata dal proponente, le opere che consolidano il pubblico interesse [cfr. FAQ n.18] sono state assimilate a quelle che andrebbero realizzate coi proventi del Contributo Straordinario, ossia alle opere aggiuntive rispetto a quelle da realizzare con gli oneri concessori ordinari.

Poiché il valore del Contributo Straordinario deve essere pari ai 2/3 del valore immobiliare conseguibile nella trasformazione[1], è facilmente dimostrabile come  la quota delle opere che consolidano l’interesse pubblico del Masterplan 2.0 realizzata extra contributo al costo di costruzione  (80,6mln, divenuti 84,7mln successivamente alla produzione degli elaborati definitivi [cfr. FAQ n.18]),  risulti soddisfare tale condizione, calcolata con valore medio di trasformazione pari a 805,5€/mq.

Effettuando un rapido calcolo, infatti, otteniamo: 80.600.000/805,5 = 100.062mq di SUL addizionale che, in aggiunta alla capacità insediativa di 112.000mq consentita dal PRG vigente, determina una SUL massima di 212.062mq (ossia la SUL totale del Masterplan 2.0)[2]

E’ bene ricordare come il Contributo Straordinario, tuttavia, non sia applicabile ad un procedimento speciale come quello della Legge 147/2013 e che, in ogni caso, il PRG non prevede, all’articolo 87, la quota aggiuntiva di SUL rispetto al vecchio piano, quindi il Contributo Straordinario stesso non sussisterebbe comunque.

Ultimo aggiornamento: 1 aprile 2019

Fonte [1]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/uo_urban/prg_vigente/prg_nta.pdf (art. 20 comma 3, p. 26)
Fonte [2]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-32-2017.pdf


Hanno collaborato:
Francesco Rapone (@FrancescoRapone), consulenza

18. Il pubblico interesse

UnoStadioFattoBene

D: Quale sarebbe la pubblica utilità di quest’opera?

R: Innanzitutto, il valore delle infrastrutture. Dei circa 166,5mln di euro di oneri di urbanizzazione complessivi previsti dal Masterplan 2.0, infatti, una quota pari a circa 84,7mln sarà costituita da opere i cui benefici ricadranno su un’area e un’utenza più ampie rispetto a quelle direttamente interessate dal progetto [cfr. FAQ n.10], ossia che non riguarderanno esclusivamente lo Stadio e la sua fruizione.

Di seguito, la ripartizione fra le singole OOPP della quota in oggetto[1]:

  • Unificazione via Ostiense 37,9mln
  • Messa in sicurezza Ostiense fino al nodo Marconi 6,3mln
  • Stazione di Tor di Valle con ponte 8,8mln
  • Ponte ciclopedonale della Magliana 10,9mln
  • Messa in sicurezza Fosso di Vallerano 14,1mln
  • Impianto di CCTV a 3,3mln
  • Pontile Est ed Ovest 1,9mln
  • Golena Est ed Ovest 1,1mln
  • Parco Fluviale Ovest 3,7mln

A queste, andrebbero aggiunti i seguenti interventi derivati dal contributo al costo di costruzione o realizzati a standard e, dunque, non soggetti a compensazione:

  • Contributo economico per la Roma-Lido 44mln
  • Asse collegamento Ostiense A91 4,1mln (10,1mln in caso di realizzazione del Ponte di Traiano)
OOPP Comp SUL Dopo IIa Conferenza Servizi

Quadro economico progettazione e costruzione – Opere Pubbliche

OOPP Private Dopo 2a Conferenza Servizi

Quadro economico progettazione e costruzione – Opere Private

Tuttavia, poiché la Legge 147/2013 (e successive modificazioni) prescrive che gli immobili con destinazione d’uso diversa da quella sportiva previsti nell’intervento concorrano alla «valorizzazione del territorio in termini sociali, occupazionali ed economici» [cfr. FAQ n.14], la verifica della sussistenza del pubblico interesse della proposta non può esaurirsi nel semplice conteggio degli oneri ma deve tradursi anche in una analisi complessiva dei suoi effetti sul tessuto socio-economico capitolino.

A tale proposito, uno studio pubblicato nel novembre 2016 dall’Università Sapienza[2], ha evidenziato che «l’investimento di circa 1,6 miliardi di euro finanziati interamente dai privati in un arco temporale di sei anni, avrà un impatto economico sulla città di Roma pari a circa due volte e mezzo rispetto a quello generato da Expo 2015 su Milano, rilanciando in modo consistente numerosi comparti industriali come quello dell’edilizia, dell’entertainment e dei servizi» e che «una volta a regime, i nuovi occupati nelle varie aree previste dal progetto saranno 4mila, con oltre 15-20mila lavoratori che svolgeranno la propria professione nel Business Park. A fronte dell’aumento degli impiegati, il tasso di disoccupazione a Roma calerà nel 2019 di circa l’1%, con una riduzione media pari a circa mezzo punto percentuale».

Infografica riepilogativa dello studio condotto dall'Università Sapienza circa la ricaduta economica di Stadio della Roma sulla città

Infografica contenente alcuni dati (basati sul Masterplan 1.0) dello studio effettuato dall’Università Sapienza

E’ appena il caso di rilevare, infine, che una ricerca condotta dal gruppo Expedia[3] in occasione della finale di Champions League 2019, ha dimostrato come il 68% dei viaggiatori nel mondo ha programmato almeno una vacanza traendo spunto da un evento sportivo. Un dato altamente significativo per una città con spiccata vocazione turistica come Roma.

Ultimo aggiornamento: 4 luglio 2019

Fonte [1]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/A_GENERALE/00_REL.%20GEN/DEF_G_GEN_00_GE_0000_1400_G00,00_EUR_02.pdf (p. 135 e pp. 140-157)
Fonte [2]: https://stadiodellaromafaq.files.wordpress.com/2017/02/studio-impatto-economico.pdf
Fonte [3]: https://www.bloomberg.com/press-releases/2019-05-21/destination-football-expedia-group-football-travel-trends-study-reveals-two-thirds-of-travellers-plan-holidays-around


17. Stadio e AS Roma

Logo AS Roma

D: Se non c’è rischio di separazione fra Stadio e AS Roma, perché nelle delibere Marino/Raggi è stato inserito un vincolo di 30 anni?

R: Perché la Legge 147/2013 [cfr. FAQ n.14] richiede l’esistenza di un accordo con una o più associazioni o società sportive utilizzatrici in via prevalente[1] ed era quindi necessario esplicitare tale accordo anche in delibera.

Tuttavia, sebbene l’ipotesi di una separazione fra Stadio e AS Roma sia squisitamente accademica [cfr. FAQ n.15], essa resta pur sempre tecnicamente possibile.

Il Comune di Roma, pertanto, ha ritenuto di dover consolidare il pubblico interesse prevedendo, per una tale evenienza, il versamento, da parte del proponente in favore del Comune stesso, di una penale pari al Contributo Straordinario attualizzato al momento della corresponsione. Tale importo, dovrà essere garantito tramite apposita fidejussione annuale a carico del proponente[2].

Ultimo aggiornamento: 7 agosto 2017

Fonte [1]: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2013/12/27/13G00191/sg (comma 304 lettera a)
Fonte [2]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-32-2017.pdf (p. 11, primi due paragrafi)


16. Pallotta e AS Roma

Una foto di James Pallotta con abbigliamento AS Roma

D: Se col solo Stadio non si guadagna, significa che Pallotta voleva farlo con gli incassi della AS Roma?

R: Ma questo è ovvio. Pallotta ha cercato, con scarso successo, di attuare una serie di strategie finalizzate alla crescita del club e, conseguentemente, dei propri ricavi, siano essi alimentati dai flussi di cassa del club o da un cospicuo capital gain.

L’impegno profuso da lui e dai suoi soci, soprattutto nei primi due anni, fra acquisizione del club, riscatto dei debiti nei confronti di Unicredit, ricapitalizzazioni e prestiti (anche in futuro conto aumento di capitale), avrebbe dovuto costituire una garanzia sulle loro reali intenzioni, ossia che alla crescita della AS Roma corrispondeva un incremento dei loro ricavi e che i due obiettivi non possono e non devono essere in conflitto, pena il fallimento di entrambi[2].

Tuttavia, occorre sempre tenere a mente come Raptor Capital Management, l’azienda del gruppo Raptor cui AS Roma è riconducibile,  sia un Hedge Fund (ad agosto 2013 il sesto più importante del mondo per introiti da equity[1]), ossia un fondo il cui portafoglio si compone di investimenti accumunati da alcune caratteristiche ben precise, fra cui:

  • limitato investimento iniziale (sia economico che temporale)
  • altissimo indice di rischio
  • elevata remuneratività, possibilmente in grado di ripagare il fallimento di tutti gli altri investimenti in portafoglio

e alle quali anche l’operazione AS Roma si attiene fedelmente, caratterizzandosi infatti per:

  • contenuti costi di acquisizione e ricapitalizzazione (per un totale di circa 245mln[4]), entrambi sostenuti principalmente nei primi anni di proprietà
  • elevate possibilità di veder fallire il progetto Stadio per ragioni economiche o politiche
  • altissima prospettiva di reddito una volta realizzato il complesso

Tutte queste caratteristiche, generalmente, si inseriscono in un’operazione denominata Leveraged Buy-Out (acquisizione a leva) e realizzata tramite la costituzione di una o più società veicolo [AS Roma SPV LLC e la sua controllata NEEP Roma Holding S.p.A, nel caso in questione, ndr] le cui risorse necessarie all’acquisizione della società target [AS Roma SpA, sempre nel caso in questione, ndr] sono finanziate per lo più a debito che a capitale (ossia con leva finanziaria più che azionaria), in considerazione del suddetto elevato profilo rischio-rendimento.

Da ciò si deduce che, maggiore è il rapporto debito/capitale delle società veicolo, maggiore è l’instabilità dell’intera operazione poiché la ricchezza generata dalla società target deve:

  • rimborsare il debito contratto dalle società veicolo per sostenere i costi di acquisizione più gli interessi, proporzionali alla rischiosità dell’investimento, dovuti su di esso
  • remunerare gli investitori

Inoltre, a garanzia di tale debito, solitamente vengono accese polizze o contratti di fideiussione aventi oggetto i beni di proprietà della società target.

Sorprendentemente, però, le due società veicolo dell’operazione in questione erano caratterizzate da una struttura finanziaria fortemente sbilanciata verso il capitale.

Dal bilancio 2015 di NEEP Roma Holding S.p.A[5] risultava, infatti, che i mezzi propri, pari a 160,23mln di Euro, finanziano l’83,5% dell’attivo così come, dal bilancio al 31 dicembre 2015 della sua controllante AS Roma SPV LLC[6], risultava che il totale dell’attivo, pari a 201mln di dollari USA, è finanziato per il 95% con capitale di rischio, ossia con mezzi propri dei soci.

Si può di conseguenza affermare che, essendo il peso del debito, nella struttura finanziaria aggregata delle società veicolo, inferiore al 20%, quando nelle operazioni di LBO più canoniche si attesta quantomeno al 50%, il grado di rischio complessivo e il profilo speculativo dell’operazione, per ciò che poteva interessare ai tifosi, erano molto inferiori alla norma.

Alla luce di ciò, la querelle sulla proprietà dello Stadio appariva del tutto sterile e secondaria [cfr. FAQ n.6]. La vera domanda che avrebbero dovuto porsi i tifosi, in effetti, avrebbe dovuto essere: saprà Pallotta dare seguito alla sua brillante visione d’insieme incastrando i pezzi di una operazione così terribilmente complessa e ad alto rischio fallimento [cfr. FAQ n.2, FAQ n.4, FAQ n.9, FAQ n.15]?

Dalla risposta sarebbero dipese le sorti dell’AS Roma non soltanto relativamente all’esperienza americana ma anche a quelle future.

La storia, infatti, ha ormai ampiamente dimostrato come, una fragile condizione societaria sulla falsariga di quella ereditata dai Sensi, lasci spazio di manovra ad acquirenti di medio-basso cabotaggio o, nel migliore dei casi, a spericolati avventurieri della finanza. Rischio che sarebbe, invece, scongiurato nel caso di una AS Roma finalmente in grado di produrre reddito e legata per 30 anni ad un impianto ultramoderno, poiché inaccessibile al vasto sottobosco popolato da personaggi alla ricerca di un posto al sole e incapaci di offrire alcuna prospettiva di sviluppo al club.

E’ opportuno sottolineare, inoltre, come, nel caso AS Roma, persistesse il bisogno di una pesante capitalizzazione, prima ancora che di una patrimonializzazione: il club necessitava di politiche aggressive sia dal punto di vista tecnico che di quello del marketing senza però disporre ancora delle risorse necessarie allo scopo ed è in questa direzione che, secondo la proprietà americana, sarebbero dovuti andare gli accordi commerciali come quelli, ad esempio, con Nike (componente fissa molto bassa, percentuale sulle vendite molto alta[3]) e Disney (sostenere il costo di affitto delle strutture di allenamento in cambio di visibilità).

Il sostanziale immobilismo dei ricavi commerciali, le vicissitudini relative al main sponsor ma soprattutto la lenta e travagliata evoluzione del progetto Stadio unitamente ad errori decisivi negli investimenti sul settore tecnico hanno, tuttavia, decretato l’insuccesso dell’iniziativa ormai condotta, nelle sue ultime fasi, ben al di sotto della soglia della sostenibilità. Insuccesso fortunatamente mitigato dall’impronta spiccatamente globale impressa al club nel corso degli anni, che ha portato alla manifestazione di interesse e alla cessione (con minusvalenza) a un solido gruppo industriale quale il The Friedkin Group[7] di fatto realizzando, almeno parzialmente, l’obiettivo posto ad oggetto di questa analisi.

Ultimo aggiornamento: 6 agosto 2020

Fonte [1]: http://www.insidermonkey.com/blog/largest-hedge-funds-in-the-world-212351/
Fonte [2]: http://www.goal.com/en/news/596/exclusive/2014/09/19/5114765/one-of-europes-best-entertainment-spots-pallotta-presents
Fonte [3]: http://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-production/image/upload/v1449662269/asroma-uat/vnj7mfl1h1whiwhngjgp.pdf (pp. 95-96)
Fonte [4]:

Acquisizione del pacchetto di maggioranza

A questo indirizzo è disponibile il documento di offerta pubblica di acquisto obbligatoria delle azioni ordinarie AS Roma lanciata nell’estate del 2011 dalla cordata americana: www.consob.it/cnbarchives/documenti/opa/2011/opa_as_roma_20111013.pdf dal quale si evince, alle pp. 8-9,  che Neep Roma Holding SpA, controllata al 60% dalla Di Benedetto AS Roma LLC (successivamente divenuta AS Roma SPV LLC) e al 40% da Unicredit SPA, ha acquisito la partecipazione di maggioranza di Roma 2000 (controllante di AS Roma) e quella relativa all’intero capitale sociale di AS Roma SpA Brand Management e AS Roma Real Estate a un prezzo complessivo pari a 70,3mln . A questo indirizzo, invece, è disponibile il documento riepilogativo dei risultati dell’OPA: http://www.consob.it/documenti/opa/2011/opa_roma_avviso.pdf nel quale si attesta che il controvalore complessivo della Azioni apportate all’Offerta, oltre quelle già possedute di cui al punto precedente, è pari a 9,8mln di euro.

Ripartendo gli importi per la percentuale del pacchetto azionario di Neep Roma Holding SpA in possesso della cordata americana a quella data (pari al 60%, come detto) otteniamo, dunque: (70,3mln + 9,8mln) * 60% = 48mln

Acquisizione del 9% delle quote di Neep Roma Holding SpA da Unicredit SpA

A questo indirizzo è disponibile il bilancio 2013 di Unicredit SpA https://www.unicreditgroup.eu/content/dam/unicreditgroup-eu/documents/it/investors/bilanci-e-relazioni/2013/UniCredit-S.p.A.-Relazioni-e-Bilancio-2013.pdf nel quale, alle pp. 32 e 292, viene riportata notizia della cessione alla Raptor Holdco LLC, per 13mln di euro, del 9% delle quote di Neep Roma Holding SpA in possesso della banca,  che porta la partecipazione americana, direttamente e indirettamente, al 69% del capitale azionario.

Primo Aumento di capitale

A questo indirizzo è disponibile il bilancio al 30 giugno 2015: http://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-sandbox/image/upload/v1448016819/asroma-uat/mv4ula8t1gwjwgtmw6rb.pdf nel quale, a p. 11, vengono riportati i risultati dell’aumento di capitale operato nell’esercizio e dal quale si evince che Neep Roma Holding SpA ha sottoscritto integralmente la quota di sua competenza per un valore complessivo di 77,9mln di euro e nuove Azioni per un valore pari a 1,7mln

Ripartendo gli importi per la percentuale del pacchetto azionario di Neep Roma Holding SpA in possesso della cordata americana a quella data (pari al 69%) otteniamo, dunque: (77,9mln + 1,7mln) * (60% + 9%) = 54,9mln

Acquisizione delle quote residue di Neep Roma Holding SpA in possesso di Unicredit SpA

A questo indirizzo è disponibile il comunicato relativo all’acquisizione da parte di AS Roma SPV LLC delle quote residue di Neep Roma Holding SpA in possesso di Unicredit SpA (31%), per un importo totale di 33mln di euro (portando la propria partecipazione azionaria, direttamente e indirettamente tramite Raptor Holdco LLC, al 100% del capitale azionario): http://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-sandbox/image/upload/v1448030509/asroma-uat/hfbcj7jifw9z0sprjmor.pdf

Secondo aumento di capitale

A questo indirizzo è disponibile il comunicato: https://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-production/image/upload/v1529599303/asroma-uat/egzuw3b8rm4jhwt0k3tw.pdf nel quale, a p. 1, vengono riportati i risultati dell’aumento di capitale operato nell’esercizio e dal quale si evince che Neep Roma Holding SpA ha sottoscritto integralmente la quota di sua competenza per un valore complessivo di 99,05mln di euro e nuove Azioni per un valore pari a 1,1mln

Fonte [5]: Neep Roma Holding SpA Bilancio 2015 (pp. 16-17)

Fonte [6]: http://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-production/image/upload/v1475862489/asroma-uat/vn0bu2fruaibavg2twdy.pdf (p. 193)
Fonte [7]: https://www.asroma.com/it/notizie/2020/08/comunicato-ufficiale-sulla-proprieta-dell-as-roma


Hanno collaborato:
Riccardo Bellini (bellini.ric@gmail.com), consulenza