25. La speculazione edilizia (Parte II: SdR vs San Siro)

Un ecomostro a ridosso di una spiaggia

D: Quante storie. Perché, non fate come tutti gli altri, che si limitano a costruire il solo stadio? A quest’ora ve lo stareste godendo già da un pezzo.

R: Falso, naturalmente. Qualora si ritenga che l’esempio proveniente dall’estero (su tutti quello dell’Arsenal[1], il cui modello di investimento è speculare a quello giallorosso [cfr. FAQ n.5] e di cui, a questo indirizzo, è possibile approfondire l’epopea immobiliare e il suo impatto sui bilanci) non sia applicabile al contesto italiano, sarà sufficiente citare il J-Village della Juventus[2] (sebbene i suoi 4,25mln di euro di OOPP, soprattutto se paragonati ai 166mln di quello romanista [cfr FAQ n.18], lo pongano su un piano totalmente diverso rispetto a quest’ultimo) e il nuovo San Siro per dimostrare come la costruzione di un impianto sportivo sia abitualmente integrata da altri interventi immobiliari.

In particolare, il progetto avviato dalle due squadre milanesi, per dimensione dell’investimento e richiamandosi alla medesima normativa applicata allo Stadio della Roma [cfr. FAQ n.14], costituisce la perfetta base di raffronto per dettagliare la risposta alla domanda in oggetto.

In attesa che il Comune di Milano, auspicabilmente, pubblichi l’integrale dello studio di fattibilità come accadde per il progetto giallorosso sotto il governo del sindaco Ignazio Marino, sono stati utilizzati, a tal fine, i dati raccolti e pubblicati da testate giornalistiche e siti specializzati[3][4]:

Confronto SdR vs San Siro

Ipotizzando, infine, ricavi in linea con quelli dell’Allianz Arena per entrambe le proposte [cfr. FAQ n.7 e FAQ n.15], otteniamo un ROI (Return of Investment) = reddito operativo (EBIT) – imposte / costo complessivo = 34,7mln – 8mln / 680mln (600 di costi di costruzione dell’impianto + 80mln di oneri di urbanizzazione) = 3,9%, di circa un punto inferiore a quello romanista (4,9%) e, con ogni probabilità, anch’esso inferiore al costo di finanziamento, da cui la richiesta di SUL addizionale.

Al di là di qualsiasi valutazione nel merito, che sarà competenza esclusiva della relativa amministrazione comunale e alla luce dei dati attualmente disponibili, appare evidente non solo come la Superficie Utile Lorda complessiva richiesta nella proposta milanese ammonti a circa il 138% di quella prevista nell’omologo romano ma, soprattutto, come quella necessaria al raggiungimento dell’equilibrio economico-finanziario trovi giustificazione, quasi esclusivamente, negli elevati costi di realizzazione dell’impianto (88% di 680mln, contro il 12% dedicato alle OOPP) mentre, nel caso dello Stadio della Roma, finanzia infrastrutture per circa un terzo dell’investimento totale della parte sportiva (69% di 543mln per lo stadio, 31% per le OOPP) [per ogni 100 euro di costo del comparto A1 ossia Stadio, Nuova Trigoria e Roma Village, il proponente versa al Comune di Roma 44 euro di oneri di urbanizzazione contro i 13 di Milano, ndr].

Lo Stadio della Roma, dunque, non rappresenta assolutamente un caso isolato di sviluppo immobiliare legato ad impianti sportivi, tanto nel panorama europeo quanto in quello italiano dove, peraltro, risulta decisamente più vantaggioso per l’amministrazione locale dei progetti attualmente in capo ai tre club calcistici più prestigiosi.

 

Ultimo aggiornamento: 24 luglio 2019

Fonte [1]: https://www.arsenal.com/sites/default/files/documents/Arsenal%20Holdings%20plc%20-%20Annual%20Report%202016-17.pdf (p. 19, “Property segment”)
Fonte [2]: https://www.juventus.com/it/club/j-village/index.php
Fonte [3]: https://www.ilfattoquotidiano.it/2019/07/10/nuovo-san-siro-inter-e-milan-presentano-il-progetto-di-fattibilita-larea-sportiva-meno-estesa-di-quella-commerciale/5314971/
Fonte [4]: http://www.affaritaliani.it/sport/milan-e-inter-nuovo-stadio-da-1-2-miliardi-di-euro-e-da-60-mila-posti-i-dettagli-615154.html

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13. La speculazione edilizia (Parte I: Pallottaland)

Un ecomostro a ridosso di una spiaggia

D: A me sembra che un progetto dove lo Stadio costituisce soltanto una piccola parte, non sia altro che la solita speculazione edilizia. Che c’entra un intero quartiere col calcio?

R: Iniziamo con una doverosa precisazione: l’area dove insisterà il complesso si estende su una superficie pari a circa 89 ettari, di cui un terzo adibito a verde pubblico (291.720mq, ai quali vanno aggiunti i 34 ettari di Parco Fluviale Ovest realizzati a cura di Andreas Kipar, non inclusi nella superficie territoriale). La quota destinata a Stadio, Nuova Trigoria, Roma Village e attività commerciali (pari a 261.638mq) ammonta a circa il 30% del totale mentre quella destinata al cosiddetto Business Park soltanto all’8% (72.301mq)[1]!

Ripartizione per comparto Masterplan 2.0

Ripartizione per comparto del Masterplan 2.0

Dati molto diversi da quello che la domanda poteva lasciare intendere e piuttosto insoliti in una presunta speculazione edilizia, non trovi?

Occorre considerare, infatti, che le superfici edificate sono espresse in termini di SUL e poiché si definisce «superficie utile lorda» (SUL) la somma delle superfici dei diversi piani, l’occupazione di suolo, a parità della stessa, risulta inversamente proporzionale al numero di piani degli edifici previsti. Dunque, mentre un campo di calcio o un locale adibito ad uso commerciale sviluppano la propria SUL orizzontalmente, un edificio ad uso direzionale la sviluppa verticalmente con la conseguenza che la SUL richiesta dai primi risulta essere nettamente inferiore a quella richiesta dal secondo.

I 49.000mq iniziali del comparto sportivo, successivamente divenuti 52.500mq in sede di progettazione definitiva a scapito del Business Park, peraltro, sono in linea con quanto attualmente consentito dal PRG vigente. Moltiplicando, infatti, l’indice di Edificabilità Territoriale pari a 0,09mq/mq[2] per la Superficie Territoriale (cioè l’area ex-ippodromo di proprietà Eurnova) pari a 541.273mq[3] si ottengono 49.000mq circa di SUL.

Se è vero, però, che l’obiettivo è costruire il nuovo impianto con tutte le infrastrutture necessarie ad un suo corretto e sicuro utilizzo (viabilità, TPL, parcheggi, parco, ecc.), è anche vero che lo Stadio, da solo, non è in grado di ripagare lo sforzo economico richiesto al proponente per la sua realizzazione e per quella delle infrastrutture ad esso collegate. Questo perché:

  1. gran parte dei ricavi (incassi degli eventi a marchio AS Roma + 10% del Margine Operativo Netto degli altri eventi), non finiranno nelle casse del proponente (ossia colui che sosterrà i costi di costruzione) ma in quelle di AS Roma, limitando così le risorse disponibili allo scopo [cfr. FAQ n.7 e FAQ n.15] ;
  2. a fronte di costi di costruzione dello Stadio e delle strutture connesse (Nuova Trigoria, Roma Village) stimati in 377mln, il Comune di Roma ha richiesto al proponente oneri di urbanizzazione per un totale di 166,5mlm [cfr. FAQ n.10], corrispondenti a circa il 45% [una percentuale diverse volte superiore alla media cittadina, ndr], che hanno portato la previsione di remuneratività del capitale investito nella costruzione al 4,9% circa, ossia ben al di sotto del costo preventivato dello stesso (6%) [cfr. FAQ n.15]

Ed è qui che entra in gioco il Business Park.

Esso è soltanto la conseguenza dell’applicazione delle compensazioni, previste dalla Legge 147/2013 con esclusione di nuovi complessi di edilizia residenziale, necessarie al raggiungimento dell’equilibrio economico-finanziario dell’iniziativa [cfr. FAQ n.14].

Maggiore è la richiesta di oneri di urbanizzazione da parte del  Comune, infatti, maggiore è la necessità del proponente di disporre di volumetrie aggiuntive a compensazione di tali costi addizionali.

Schema riassuntivo percorso compensazioni

Schema riassuntivo della sostenibilià economico-finanziaria del progetto, Studio di Fattibilità, pag.44

La SUL a compensazione è calcolata in proporzione al valore delle opere che consolidano l’interesse pubblico della proposta (80,6mln dei 166,5 totali, poi divenuti 84,7 in fase di progettazione definitiva, [cfr. FAQ n.18 e FAQ n.19]), attribuendo in  805,5€/mq il valore di trasformazione del territorio: 80,6mln/805,5€/mq = 100.000mq[4].

Il valore massimo di SUL consentita dal PRG vigente su quell’area (quindi un indice ritenuto già attualmente, dallo strumento urbanistico del Comune, pienamente sostenibile in quel quadrante) è di circa 112.000mq[4], mentre il resto sarà insediabile in variante al PRG stesso[5] [a seguito dell’intervento l’area si caratterizzerà per una maggiore urbanizzazione e una elevata accessibilità soprattutto tramite ferro, divenendo assimilabile alla componente PRG “Centralità urbane e metropolitane a pianificazione definita”, ndr].

A questo punto si obietterà: ma a Roma esistono già numerosi edifici per uffici inutilizzati! Anche fosse vero, ciò rientra nel rischio d’impresa del promotore, mentre per la collettività tale rischio risulta nullo.

Se anche gli edifici direzionali, per assurdo, restassero vuoti, infatti, la città avrebbe guadagnato uno stadio moderno, un complesso architettonicamente di grido [pur sempre a firma Libeskind, seppure non più caratterizzato dalle 3 torri, ndr] e tutta una serie di infrastrutture nuove o ammodernate, opzione del tutto preferibile rispetto a una soluzione al risparmio nella quale, per consentire la costruzione dello stadio senza altre volumetrie [ipotesi  puramente accademica poiché non sostenibile dal proponente, sulla base di quanto precedentemente illustrato, ndr], si rinunciasse a gran parte delle opere pubbliche, pur necessarie, non potendo pretendere da un privato un progetto senza equilibrio economico.

Ultimo aggiornamento: 18 aprile 2019

Fonte [1]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/A_GENERALE/00_REL.%20GEN/DEF_G_GEN_00_GE_0000_1400_G00,00_EUR_02.pdf (p. 8 e p. 49 par. 6.3.1)
Fonte [2]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/uo_urban/prg_vigente/prg_nta.pdf (art. 87 comma 2, p. 72)
Fonte [3]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/A_GENERALE/01_URBANISTICA/DEF_G_GEN_00_UR_0000_0206_G00,00_STB_02.pdf
Fonte [4]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-32-2017.pdf (p. 29)
Fonte [5]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-32-2017.pdf (p. 31)


Hanno collaborato:
Francesco Rapone (@FrancescoRapone), calcoli urbanistici