24. Tor di Valle (Parte I bis: Il rischio idrogeologico)

Immagine di una idrovora in funzioneD: Se non esiste un rischio di esondazione del Tevere, perché nel progetto è prevista una idrovora a carico del pubblico?

R: L’impermeabilizzazione del suolo è uno degli effetti più evidenti dei processi di urbanizzazione. Quando porzioni di territorio vegetato con superficie permeabile vengono sostituite da superfici impermeabili, si assiste ad una alterazione delle capacità naturali dell’area soggetta a trasformazione di lasciar infiltrare le acque bianche [le acque non ritenute nocive per la salute pubblica, ad es. quelle meteoriche, ndr] e di restituirne gradualmente i volumi in eccesso. La raccolta dei deflussi derivanti da tali superfici, la loro canalizzazione e, in ultimo, lo scarico nel corpo idrico recettore più vicino divengono, pertanto, essenziali per ripristinare le condizioni di sicurezza territoriale ed evitare che il processo di trasformazione comporti un aggravio del rischio idraulico.

Questo principio viene comunemente definito «invarianza idraulica». L’Autorità di Bacino stabilisce le linee guida e le misure compensative da adottare in fase di progettazione affinché tale invarianza possa essere correttamente conseguita[1].

Nel caso dello Stadio della Roma, il corpo idrico recettore più vicino è rappresentato, naturalmente, dal fiume Tevere. Tuttavia, poiché i suoi argini risultano sopraelevati rispetto al terreno[3], non è possibile scaricarvi le acque bianche sfruttando semplicemente la forza di gravità, come invece accade in altre aree della città. Ciò rende necessario l’utilizzo di una particolare pompa, idrovora per l’appunto, in grado di sollevarle dal livello del terreno fin oltre quello dei suddetti argini.

L’idrovora in questione, dunque, non è destinata a fronteggiare un’eventuale esondazione del Tevere, ipotesi peraltro esclusa dalla stessa Autorità di Bacino [cfr. FAQ n.8], ma a garantire l’invarianza idraulica dell’area[2].

Inoltre, trattandosi di un’opera di urbanizzazione primaria strettamente collegata alla fruizione dell’impianto, la sua realizzazione non comporterà alcun esborso pubblico, sia esso monetario che sotto forma di SUL compensativa [cfr. FAQ n.18]. Non a caso, il relativo progetto definitivo è elencato, nel portale dedicato dalla Regione Lazio [cfr. FAQ n.20], fra le opere pubbliche [a carico del privato, ndr] non soggette a compensazione.

Ultimo aggiornamento: 3 aprile 2019

Fonte [1]: http://www.abtevere.it/sites/default/files/datisito/allegati_NTA_dic_2014.pdf (Capitolo “STUDIO INVARIANZA IDRAULICA – Aspetti di dettaglio ed operativi”, pp. 31-43)
Fonte [2]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/A_GENERALE/06_IDROLOGIA/DEF_G_GEN_00_ID_0000_1400_G00,00_NAR_00.pdf (pp. 25-49)
Fonte [3]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc//////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/C_OPERE%20PUBBLICHE/3_OUS_STANDARD/14_IDV/IDROVORA/DEF_U_IDV_00_AR_9010_0102_+08,00_GHY_01.pdf


Hanno collaborato:
Andrea Longobardo (@FlyingAndrew91), ricerca documentale

9. Tor di Valle (Parte II: Unicredit)

Logo Unicredit

D: Perché si mormora che l’area sia stata scelta solo per favorire Unicredit?

R: In data 15 marzo 2012 la AS Roma conferisce l’incarico a Cushman&Wakefield, azienda leader mondiale nell’intermediazione immobiliare, di individuare la zona più adatta ad ospitare il proprio impianto[3]. C&W inizialmente apre alle proposte dei privati, collezionandone circa un centinaio, per poi completare una prima scrematura che ne riduce il numero a una decina circa. Le aree selezionate vengono quindi sottoposte alla valutazione dei tecnici del Comune di Roma, i quali attestano che quattro di esse, fra cui Tor di Valle, soddisfano i requisiti di idoneità [il giudizio viene espresso durante il mandato della giunta di centrodestra guidata da Gianni Alemanno ma viene confermato anche dopo l’insediamento di quella di centrosinistra con Ignazio Marino sindaco, ndr][4].

La teoria del complotto ispiratrice dei rumors riportati nella domanda, vuole che l’incarico a C&W (durato circa nove mesi, da marzo 2012 a dicembre 2012, ossia fino al memorandum d’intesa a Orlando, fra Parnasi e Pallotta[1]) sia stato, in realtà, soltanto un espediente volto a delegittimare la voce secondo cui, la scelta di Parnasi quale partner dell’operazione, sarebbe stata determinata esclusivamente dalla sua pesante posizione debitoria nei confronti di Unicredit.

Secondo tale teoria, pertanto, Unicredit avrebbe persuaso un importante advisor internazionale a inscenare una falsa campagna di raccolta e selezione delle proposte. La messinscena sarebbe poi stata perfezionata corrompendo funzionari e dirigenti del Comune di Roma, al fine di ottenere l’inserimento di Tor di Valle nelle aree dichiarate idonee ad ospitare l’impianto.

Anche senza entrare nel merito della sua credibilità e autenticità, la cui verifica sarebbe, eventualmente, competenza della magistratura [che, come si evince dalle cronache giudiziarie, pur non avendo certo ignorato la materia, non ha sollevato alcuna eccezione, ad oggi, ndr], dalla ricostruzione appena descritta emergono chiaramente due importanti mancanze non essendo, infatti, specificato perché e ai danni di chi sarebbe stato organizzato tale complotto.

La prima delle ipotesi, naturalmente, porta dritti a Pallotta: Unicredit avrebbe tramato per imporre l’area al finanziere americano. Ma Pallotta, in quanto socio di maggioranza della Neep Roma Holding SpA (la controllante AS Roma), avrebbe potuto disconoscere in qualsiasi momento l’esito (non vincolante) della consulenza farlocca di C&W e del Comune di Roma, qualora non si fosse rivelato in linea coi propri programmi. Tor di Valle, quindi, doveva soddisfare a prescindere i criteri imposti[5] per la selezione dell’area, rendendo di fatto superfluo qualsiasi tentativo di manipolazione.

La seconda ipotesi, invece, riguarda l’opinione pubblica: Unicredit e Pallotta avrebbero organizzato una gigantesca messinscena per giustificare agli occhi dei cittadini la scelta dell’area di Tor di Valle. In questo caso, tuttavia, non sarebbe chiaro il motivo per cui i soggetti in questione avrebbero dovuto avvertire l’esigenza di legittimare i propri partner davanti all’opinione pubblica, per giunta al costo di reati penali, trattandosi oltretutto di un investimento privato completamente a carico di privati (e, quindi, per sua natura rispondente soltanto a criteri di convenienza personale e non a graduatorie di merito pubblico) oltre che di una eccellenza in campo architettonico (basti ricordare le principali firme coinvolte: Dan Meis per lo Stadio, Daniel Libeksind per il Business Park e Andreas Kipar per i parchi).

Alla luce di ciò, appare decisamente più plausibile che Tor di Valle, dopo un’accurata analisi condotta anche grazie a C&W e a tecnici e funzionari del Comune di Roma, si sia semplicemente rivelata come il miglior compromesso fra i requisiti di Legge (localizzare un’area, da PRG, il più possibile compatibile con l’intervento previsto [cfr. FAQ n.8] e, quindi, idonea ad ospitare l’impianto), le esigenze di Pallotta (individuare un’area sufficientemente vasta da poter prevedere strutture commerciali e direzionali grazie alle quali attirare investitori che, altrimenti, non avrebbero avuto interesse a finanziare uno Stadio della AS Roma [cfr. FAQ n.2 e FAQ n.4]) e quelle di Unicredit (limitare le perdite subite durante il rapporto con la famiglia Sensi; per ottenere ciò, era fondamentale spingere Pallotta ad acquistare quote AS Roma e crediti verso di essa ancora presenti nel portafoglio della banca[2] supportandolo anche economicamente nelle fasi preliminari del progetto Stadio, in modo da aumentare l’appetibilità dell’affare AS Roma agli occhi dell’investitore americano; il tutto, ottenendo il non trascurabile effetto collaterale di aiutare un proprio debitore, il gruppo Parnasi, a rientrare della sua esposizione ma, soprattutto, di ricondurre la banca all’interno della propria attività caratteristica sottraendola, infine, alle critiche sull’opportunità della sua partecipazione diretta in una società sportiva).

Più in generale, tutta l’operazione si configura come un’enorme convergenza di interessi, anche molto distanti fra loro, regolati da un sottile ma ben strutturato equilibrio [cfr. FAQ n.15]

In una intervista rilasciata a Real Vision Television[6] nel marzo 2019, peraltro, lo stesso Pallotta accenna a un possibile rammarico di Unicredit per aver ceduto, forse troppo frettolosamente, la quota di AS Roma in suo possesso. Affermazione che rivela, prima di ogni altra cosa, una percezione di netta presa di distanza della banca nei confronti dell’affare e che trova ulteriore testimonianza nei successivi rapporti fra le due parti, basati sull’erogazione di soli servizi di consulenza e non di credito[7].

Ultimo aggiornamento: 4 aprile 2019

Fonte [1]: http://www1.adnkronos.com/IGN/News/Sport/Calcio-As-Roma-firmato-accordo-Pallotta-Parnasi-a-Orlando_314037788747.html
Fonte [2]: http://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-sandbox/image/upload/v1448030509/asroma-uat/hfbcj7jifw9z0sprjmor.pdf
Fonte [3]: Questo era il link originale del comunicato, rimosso a seguito della pubblicazione della nuova versione del sito ufficiale AS Roma: http://www.asroma.it/it/notizie/comunicato-as-roma-cushmanwakefield-llp/
Qui è possibile trovarne una sua copia, tratta da uno dei tanti siti di informazione romanista: http://tinyurl.com/had2vhp

Fonte [4]: http://www.pagineromaniste.com/baldissoni-evento-viale-tiziano-studio-tonucci/
Fonte [5]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stadio-roma/elaborati/2014-05-29-studio-di-fattibilita.pdf (pp. 7-8)
Fonte [6]: https://www.realvision.com/rv/media/Video/70fe5e1151584cba8f2e9b3b559b5070/transcript (p. 10, seconda domanda, ultimo periodo)
Fonte [7]: https://res.cloudinary.com/asroma2-production/image/upload/v1551471099/asroma2-prod/assets/ROMA_RELAZIONE_FINANZIARIA_SEMESTRALE_31.12.2019.pdf (p. 69, punto 10 “Finanziamenti a medio e lungo termine”, primo paragrafo, ultimo periodo)


8. Tor di Valle (Parte I: Il rischio idrogeologico)

Sondaggi geologici nell'area di Tor di Valle

«Non è vero che l’area dello Stadio è a rischio esondazione per l’effetto diretto dell’onda di piena del fiume Tevere. Io credo che chi si esprime in tal senso non solo non abbia verificato la documentazione progettuale ma non abbia nemmeno acquisito e studiato nel merito il Piano di Assetto Idrogeologico dell’Autorità di Bacino del fiume Tevere» (prof. Fernando Nardi, esperto internazionale di rischi idrologici e idrogeologici)

D: Come si può pensare di costruire nell’area di Tor di Valle, con tutti quei vincoli ambientali e il rischio idrogeologico?

R: L’area di Tor di Valle interessata dall’intervento, in quanto già edificata[8] (vi è presente l’ex-ippodromo), destinata da PRG vigente a “verde privato attrezzato” (in cui, ex art. 87 delle NTA, è ammessa la realizzazione di attrezzature sportive, di servizi connessi e complementari con indice di fabbricabilità pari a 0,09mq/mq di cui 0,03mq/mq di servizi e che, essendo destinata dal PRG previgente a Zona G4, potrebbe ospitare anche un mix funzionale tra cui commerciali, servizi, direzionale privato, ossia un mix funzionale di attrezzature sportive e servizi connessi e complementari[9][10]), geologicamente compatibile[7] e priva di vincoli di inedificabilità assoluta di alcun tipo[1], soddisfa i requisiti di Legge e, pertanto, rientra nella legittima facoltà di scelta del proponente.

Occorre infatti ricordare che:

  • In data 15 marzo 2012 la AS Roma conferisce l’incarico a Cushman&Wakefield, azienda leader mondiale nell’intermediazione immobiliare, di individuare la zona più adatta ad ospitare il proprio impianto[2]. C&W inizialmente apre alle proposte dei privati, collezionandone circa un centinaio, per poi completare una prima scrematura che ne riduce il numero a una decina circa. Le aree selezionate vengono quindi sottoposte alla valutazione dei tecnici del Comune di Roma, i quali attestano che quattro di esse, fra cui Tor di Valle, soddisfano i requisiti di idoneità [cfr. FAQ n.9];
  • In sede di Conferenza dei Servizi preliminare, l’Autorità di Bacino segnala la presenza nell’area prescelta di un rischio idraulico legato al fosso di Vallerano[3][5] (e non al fiume Tevere, come invece denunciato erroneamente da alcuni istituti privati e partiti politici) e, non avendo rilevato nulla di ostativo alla realizzazione del complesso, pone la sua messa in sicurezza definitiva come unica condizione necessaria, per quanto le concerne, alla dichiarazione di pubblico interesse da parte della giunta Marino[4] (consentirà al quartiere Torrino-Decima, tra l’altro, di vedere finalmente declassato il suo indice di rischio R4, a decenni dalla costruzione[13]) riservandosi, in sede di Conferenza dei Servizi decisoria, di valutare l’impatto delle nuove strutture e disporre, eventualmente, ulteriori prescrizioni[5];
  • In data 2 dicembre 2015, si conclude l’attività di indagine geologica sull’area interessata dall’intervento, che ne accerta la compatibilità con lo stesso[7];
  • In sede di valutazione di impatto ambientale, l’Autorità di Bacino esprime, il 21 novembre 2017, parere di compatibilità dell’opera[12]
  • I tre comparti individuati nello Studio di Fattibilità (Comparto A1: Stadio, Nuova Trigoria – Comparto B1: Business Park – Comparto C1: Commerciale) sorgeranno esclusivamente sull’area di proprietà Eurnova ospitante l’ex-ippodromo[11]. La restante porzione della superficie d’intervento interessa aree di proprietà pubblica e di terzi che saranno soggette ad esproprio e su cui insisteranno esclusivamente opere di interesse pubblico (viabilità, parcheggi, parco fluviale, ecc.).

E’ appena il caso di notare, infine, come strutture quali Stadio Olimpico, Stadio Flaminio o Auditorium sorgano adiacenti a zone il cui attuale indice di rischio è il medesimo (di una porzione) dell’ex Ippodromo di Tor di Valle (R3)[6]. Per i primi si tratta di zone di rischio del reticolo primario (fiume Tevere) mentre Tor di Valle, come detto, è interessata dal rischio del reticolo secondario. Dal momento che per queste aree non è previsto alcun intervento, si può ragionevolmente affermare che, al termine degli interventi di messa in sicurezza definitiva del fosso di Vallerano, anche raggiungere e sfollare (oltre che, ovviamente, frequentare) i luoghi dell’evento sarà più sicuro nel nuovo Stadio della Roma di quanto non lo sia nelle suddette zone.

Situazione del rischio idraulico ante (da R3 a R4) e post operam (nessuno)sul Fosso di Vallerano

Rischio idraulico ante e post operam (Masterplan 1.0, cartella A_ Relazione Generale\A – Relazione Descrittiva, file A0.TDV_Relazione Descrittiva.pdf, pagina 34)

Ultimo aggiornamento: 3 aprile 2019

Fonte [1]: http://www.regione.lazio.it/PTPR/PTPRB/
Per chi non riuscisse a navigare la mappa interattiva, ecco una screenshot dell’area di Tor di Valle:

PTPR Tav B., Tav 24, Foglio 374

mentre a questo indirizzo è disponibile la relativa legenda comprensiva dei riferimenti normativi. Sovrapponendovi il Masterplan generale  si evince che:

  • l’area campita in rosso indica un vincolo a tutela limitata (art. 136 Dlgs 42/04), dove il progetto prevede il parco fluviale ovest, più una porzione (campi in erba e area verde, oltre alla ricostruzione della tribuna dell’ex Ippodromo) del comparto A1 (Stadio + Roma Village + Nuova Trigoria) ;
  • l‘area celeste che segue il corso del Tevere indica la fascia di rispetto di 150m (art. 7 L.R. 24/98), per i quali il PTPR prevede la non edificabilità e dove il progetto non prevede alcun intervento privato;
  • i cerchi gialli (3 casali rurali) indicano vincoli puntuali per i quali il PTPR prevede una fascia di rispetto di 50m (art. 31bis e art. 44 L.R. 24/98, L.R. 27/2001) non edificabile o edificabile ad uso agricolo, dove il progetto prevede il parco fluviale ovest;
  • Tutto ciò che è bianco, ossia dove insisterà il complesso, è esente da qualsiasi tipo di vincolo

Fonte [2]: Questo era il link originale del comunicato, rimosso a seguito della pubblicazione della nuova versione del sito ufficiale AS Roma: http://www.asroma.it/it/notizie/comunicato-as-roma-cushmanwakefield-llp/
Qui è possibile trovarne una sua copia, tratta da uno dei tanti siti di informazione romanista: http://tinyurl.com/had2vhp

Fonte [3]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/rischioidraulico/pai-secondario-17.pdf
Fonte [4]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/news/assessorato/attivita/2014-18-12-stadio/stadio-presentazione.pdf (p. 38)
Fonte [5]: http://www.vocegiallorossa.it/nuovo-stadio/ferranti-autorita-del-bacino-del-fiume-tevere-nostro-parere-condizionato-dalla-messa-in-sicurezza-del-fosso-di-vallerano-79502
Fonte [6]: confrontare la mappa di rischio della zona Stadio Olimpico con quella di Tor di Valle
Fonte [7]: http://www.geores.it/sito/wp-content/uploads/Case-study_Tor-di-Valle.pdf
Fonte [8]: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2013/12/27/13G00191/sg (comma 305)
Fonte [9]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/uo_urban/prg_vigente/prg_nta.pdf (art. 87, p. 72)
Fonte [10]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/uo_urban/prg_adottato/p3_17.pdf (clicca qui per visualizzare la legenda)
Fonte [11]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/A_GENERALE/01_URBANISTICA/DEF_G_GEN_00_UR_0000_0206_G00,00_STB_02.pdf
Fonte [12]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-pareri-unici-via///Pareri%20Unici%20e%20altri/Pareri%20VIA/2017.12.01_Parere%20Finale%20VIA.pdf (p. 11)
Fonte [13]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-pareri-unici-via///Pareri%20Unici%20e%20altri/Pareri%20VIA/2017.12.01_Parere%20Finale%20VIA.pdf (p. 25, sezione “Acque”)


Hanno collaborato:
Francesco Rapone (@FrancescoRapone), consulenza