25. La speculazione edilizia (Parte II: SdR vs San Siro)

Un ecomostro a ridosso di una spiaggia

D: Quante storie. Perché, non fate come tutti gli altri, che si limitano a costruire il solo stadio? A quest’ora ve lo stareste godendo già da un pezzo.

R: Falso, naturalmente. Qualora si ritenga che l’esempio proveniente dall’estero (su tutti quello dell’Arsenal[1], il cui modello di investimento è speculare a quello giallorosso [cfr. FAQ n.5] e di cui, a questo indirizzo, è possibile approfondire l’epopea immobiliare e il suo impatto sui bilanci) non sia applicabile al contesto italiano, sarà sufficiente citare il J-Village della Juventus[2] (sebbene i suoi 4,25mln di euro di OOPP, soprattutto se paragonati ai 166mln di quello romanista [cfr FAQ n.18], lo pongano su un piano totalmente diverso rispetto a quest’ultimo) e il nuovo San Siro per dimostrare come la costruzione di un impianto sportivo sia abitualmente integrata da altri interventi immobiliari.

In particolare, il progetto avviato dalle due squadre milanesi, per dimensione dell’investimento e richiamandosi alla medesima normativa applicata allo Stadio della Roma [cfr. FAQ n.14], costituisce la perfetta base di raffronto per dettagliare la risposta alla domanda in oggetto.

In attesa che il Comune di Milano, auspicabilmente, pubblichi l’integrale dello studio di fattibilità come accadde per il progetto giallorosso sotto il governo del sindaco Ignazio Marino, sono stati utilizzati, a tal fine, i dati raccolti da testate giornalistiche e siti specializzati, oltre quelli resi noti dagli stessi club (seppur, questi ultimi, limitati a sole 18 pagine, contro le 64 dello studio pubblicato dal Comune di Roma)[3][4][5][6][7][8]:

Confronto dei dati progettuali ed economici fra Stadio della Roma e nuovo San Siro

Confronto dei dati progettuali ed economici fra Stadio della Roma e nuovo San Siro

Ipotizzando, infine, ricavi in linea con quelli dell’Allianz Arena per entrambe le proposte [69mln annui stimati per San Siro e  circa 60 per lo Stadio della Roma, cfr. FAQ n.7 e FAQ n.15], otteniamo un ROI (Return of Investment) = reddito operativo (EBIT) – imposte / costo complessivo = 34,7mln – 8mln / 730mln (650 di costi di costruzione dell’impianto + 80mln di oneri di urbanizzazione) = 3,6%, di circa un punto inferiore a quello romanista (4,9%) e anch’esso inferiore al costo di finanziamento (5%), da cui la richiesta di SUL addizionale.

Al di là di qualsiasi valutazione nel merito, che sarà competenza esclusiva della relativa amministrazione comunale e alla luce dei dati attualmente disponibili, appare evidente non solo come la Superficie Utile Lorda complessiva richiesta nella proposta milanese ammonti a circa il 138% di quella prevista nell’omologo romano ma, soprattutto, come quella necessaria al raggiungimento dell’equilibrio economico-finanziario trovi giustificazione, quasi esclusivamente, negli elevati costi di realizzazione dell’impianto (89% di 731mln, contro l’11% dedicato alle OOPP) mentre, nel caso dello Stadio della Roma, finanzi infrastrutture per circa un terzo dell’investimento totale della parte sportiva (69% di 543mln per lo stadio, 31% per le OOPP) [per ogni 100 euro di costo del comparto A1 ossia Stadio, Nuova Trigoria e Roma Village, il proponente versa al Comune di Roma 44 euro di oneri di urbanizzazione contro i 13 di Milano, ndr].

Lo Stadio della Roma, dunque, non rappresenta assolutamente un caso isolato di sviluppo immobiliare legato ad impianti sportivi, tanto nel panorama europeo quanto in quello italiano dove, peraltro, risulta decisamente più vantaggioso per l’amministrazione locale dei progetti attualmente in capo ai tre club calcistici più prestigiosi.

Ultimo aggiornamento: 26 settembre 2019

Fonte [1]: https://www.arsenal.com/sites/default/files/documents/Arsenal%20Holdings%20plc%20-%20Annual%20Report%202016-17.pdf (p. 19, “Property segment”)
Fonte [2]: https://www.juventus.com/it/club/j-village/index.php
Fonte [3]: https://www.ilfattoquotidiano.it/2019/07/10/nuovo-san-siro-inter-e-milan-presentano-il-progetto-di-fattibilita-larea-sportiva-meno-estesa-di-quella-commerciale/5314971/
Fonte [4]: http://www.affaritaliani.it/sport/milan-e-inter-nuovo-stadio-da-1-2-miliardi-di-euro-e-da-60-mila-posti-i-dettagli-615154.html
Fonte [5]: https://milano.corriere.it/notizie/cronaca/19_settembre_19/dossier-nuovo-san-siro-numeri-curiosita-6f8beb12-daa5-11e9-94b9-f72cb5920b7e.shtml
Fonte [6]: https://www.calcioefinanza.it/2019/09/19/quanto-costera-il-nuovo-stadio-di-milan-e-inter/
Fonte [7]: https://milano.corriere.it/notizie/cronaca/19_settembre_19/milano-nuovo-stadio-ripagato-32-anni-ricavi-124-milioni-stagione-acb0b2e4-dab8-11e9-94b9-f72cb5920b7e.shtml
Fonte [8]: https://dev5-fandomlab-com.s3-eu-west-1.amazonaws.com/stadio_milano/attachments/data/000/000/099/original/milano_stadium_valutazione_ambito_sansiro.pdf?1569403656

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