17. Stadio e AS Roma

Logo AS Roma

D: Se non c’è rischio di separazione fra Stadio e AS Roma, perché nelle delibere Marino/Raggi è stato inserito un vincolo di 30 anni?

R: Perché la Legge 147/2013 [cfr. FAQ n.14] richiede l’esistenza di un accordo con una o più associazioni o società sportive utilizzatrici in via prevalente[1] ed era quindi necessario esplicitare tale accordo anche in delibera.

Tuttavia, sebbene l’ipotesi di una separazione fra Stadio e AS Roma sia squisitamente accademica [cfr. FAQ n.15], essa resta pur sempre tecnicamente possibile.

Il Comune di Roma, pertanto, ha ritenuto di dover consolidare il pubblico interesse prevedendo, per una tale evenienza, il versamento, da parte del proponente in favore del Comune stesso, di una penale pari al Contributo Straordinario attualizzato al momento della corresponsione[2].

Ultimo aggiornamento: 9 giugno 2017

Fonte [1]: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2013/12/27/13G00191/sg (comma 304 lettera a)
Fonte [2]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-2014-132.pdf (pag.18 punto 6)


7. La proprietà dell’impianto (Parte III: How much? SdR vs Allianz Arena)

Render dello Stadio della Roma

D: Quindi, più precisamente, la AS Roma come ci guadagnerà?

R: Oltre ai vantaggi derivanti dall’aspetto sportivo del progetto, grazie al quale il club giallorosso si troverà a disporre dello Stadio e di un nuovo centro, comprensivo di campi di allenamento e una serie di servizi accessori (Panoramic Restaurant, Broadcast Studio, Hall of Fame, ecc.), AS Roma godrà, secondo quanto desumibile direttamente o indirettamente dallo Studio di Fattibilità, dei benefici economici provenienti da:

  1. vendita dei biglietti per gli eventi AS Roma[5]
  2. Fan Tour dello Stadio[2]
  3. una quota pari al 10% del margine operativo netto (MON) su tutti gli eventi non organizzati da AS Roma[3][2] [sì, hai capito bene: quando gli utenti di lazio.net o vecchiasignora.com andranno ad assistere al concerto degli One Direction, finanzieranno indirettamente AS Roma, ndr]

A questi, naturalmente, si aggiungeranno i profitti a marchio AS Roma, compresi quelli realizzati nel Roma Village, secondo le diverse modalità già attualmente in essere  [ad esempio, nel contratto con Nike[4], ndr]

Tuttavia, fin quando gli accordi commerciali non saranno dettagliati ulteriormente, azzardare qualsiasi previsione di ricavo risulterà pressoché impossibile. Le informazioni incluse nello Studio di Fattibilità e nelle successive integrazioni, infatti, sono decisamente insufficienti allo scopo oltre che, tavolta, ambigue e contraddittorie. Non è ancora chiaro, ad esempio, in quale categoria rientrino i ricavi derivanti dall’affitto delle luxury-suite (50 suite con salotti e bar privati e 3 club esclusivi, di cui uno da 200 posti[1])  né se nel calcolo del MON siano inclusi, ed eventualmente con quale incidenza, anche costi e ricavi non direttamente riconducibili ad un singolo evento extra-AS Roma (come i naming rights o il costo del personale).

Nel frattempo, può essere interessante rilevare come le previsioni di ricavo presenti nello Studio di Fattibilità[6] risultino più o meno in linea coi valori fatti registrare dall’Allianz Arena negli ultimi dieci anni, a fronte di costi di gestione, oneri finanziari e ammortamenti decisamente inferiori rispetto a quelli dell’impianto tedesco:

comparazione allianz sdr

(dati Allianz Arena München Stadion GmbH a cura di Luca Marotta [jstargio@gmail.com])

Tengo particolarmente a ricordare, comunque, come questa comparazione si basi esclusivamente sulle voci di ricavo riconducibili alle società proprietarie degli impianti (“Allianz Arena München Stadion GmbH„ per quello tedesco e “Stadio TdV SpA„ per quello romano) e, dunque, non includa gli incassi da botteghino, poiché spettanti all’organizzatore dell’evento che prende in locazione lo stadio. L’Allianz Arena, infatti, è  locato a titolo oneroso ai due club di Monaco di Baviera (FC Bayern e TSV 1860 München) esattamente come lo Stadio della Roma lo sarà alla AS Roma.

Tuttavia, mentre Allianz Arena München Stadion GmbH è controllata al 100% dalla FC Bayern München AG che può, quindi, trasferire a sé anche l’eventuale utile da essa generato, la AS Roma SpA potrà contare, invece, soltanto sul 10% del MON sugli eventi da lei non direttamente organizzati. Per contro, FC Bayern München AG ha sostenuto i costi di costruzione dell’impianto (dovendo perfino ricorrere alla sottoscrizione di derivati cross-currency interest rate swap a copertura del rischio tasso di interesse e sostenendo i costi per la loro risoluzione a seguito del rimborso anticipato del debito[7]), mentre la AS Roma SpA sarà sollevata dal rischio d’impresa ad essi connesso [cfr. FAQ n.4].

Quanto appena detto, ovviamente, non costituisce alcuna garanzia che, quelli previsti nello Studio di Fattibilità, risulteranno essere gli effettivi ricavi dello Stadio della Roma né può produrre elementi utili a determinare  quelli direttamente spettanti alla AS Roma, che saranno condizionati, quasi integralmente, dai risultati della squadra nelle competizioni nazionali e internazionali. Di sicuro, però, restituisce una misura abbastanza precisa delle aspettative e delle ambizioni del proponente.

Ultimo aggiornamento: 9 agosto 2016

Fonte [1]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stadio-roma/elaborati/2014-05-29-studio-di-fattibilita.pdf (pag. 23)
Fonte [2]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-2014-132.pdf (pagina 7, ultimo paragrafo)
Fonte [3]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stadio-roma/elaborati/2014-08-18-all-C-uso-stadio.pdf (pagina 2, ultimo punto)
Fonte [4]: http://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-production/image/upload/v1449662269/asroma-uat/vnj7mfl1h1whiwhngjgp.pdf (pag.95-96)
Fonte [5]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stadio-roma/elaborati/2014-05-29-studio-di-fattibilita.pdf (pag. 37)
Fonte [6]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stadio-roma/elaborati/2014-05-29-studio-di-fattibilita.pdf (pagina 40)
Fonte [7]: Allianz Arena Stadion 2013-2014 (pagina 14)


6. La proprietà dell’impianto (Parte II: SdR vs Staples Center)

Render dello Stadio della Roma

D: Eppure, su diversi forum calcistici, si afferma che i guadagni per AS Roma saranno minimi, se non addirittura in perdita. Non è così?

R: Soffermiamoci per qualche istante sullo Staples Center, lo stadio dove gareggiano le due squadre NBA di Los Angeles, i Lakers e i Clippers e quella NHL dei Kings.

Sapresti dire il nome dell’azienda proprietaria di questo impianto nonché uno dei principali partner di Pallotta nello Stadio della Roma? E quello dell’architetto che ha progettato entrambe le strutture? Saresti in grado, infine, di indicare in quale complesso è localizzato e qual è il modello di business adottato per lo Stadio della Roma? No? Lascia che ti aiuti io, allora. Le risposte a queste tre domande sono: AEG[1], Dan Meis[2] e L.A. Live[1].

Curiose coincidenze, non trovi?

Dovremmo pertanto dedurre, in base a quanto affermato nei suddetti forum,  che anche tutte queste squadre non realizzino succulenti introiti da stadio [90mln di dollari l’anno per i Lakers, soltanto dal botteghino[3], ndr], non essendo proprietarie della struttura e che Steve Ballmer sia un povero sprovveduto ad aver sostenuto un esborso di circa 2mld di dollari per l’acquisizione di una franchigia priva di un impianto di proprietà nel suo patrimonio[4]?

Naturalmente, conclusioni del genere sono del tutto fuorvianti, dal momento che la proprietà, in sé, non rappresenta alcun indice di remunerazione. Fatta salva la politica locale, che esercita una funzione di indirizzo spesso determinante, infatti, laddove le condizioni del mercato immobiliare non risultano favorevoli o la capacità di spesa adeguata all’investimento desiderato, non è infrequente assistere a soluzioni più articolate che spaziano dalla proprietà di terzi (come lo Staples Center nel caso di Lakers, Clippers e Kings, appunto) a quella condivisa (ad es. Bulls e Blackhawks nel caso dello United Center oppure, almeno nelle intenzioni iniziali, FC Bayern e TSV 1860 München in quello dell’Allianz Arena) passando spesso per il [decisamente controverso, ndr] partenariato pubblico-privato (PPP)[5] (come nel caso del prossimo stadio di Rotterdam [cfr. FAQ n.1]), tutte aventi lo scopo di frazionare il rischio di impresa su una pluralità di soggetti senza compromettere la vantaggiosità dell’investimento dei club sportivi coinvolti.

Ultimo aggiornamento: 4 dicembre 2016

Fonte [1]: http://aegworldwide.com/facilities/arenas/staplescenter
Fonte [2]: http://www.meisstudio.com/staples-center/
Fonte [3]: http://articles.latimes.com/2012/oct/18/sports/la-sp-lakers-fyi-20121018
Fonte [4]: http://www.washingtonpost.com/news/fancy-stats/wp/2014/05/29/why-the-clippers-could-be-worth-2-billion-or-more/
Fonte [5]: https://www.sandiego.gov/sites/default/files/legacy/chargersissues/pdf/horrow.pdf


4. Stadio della Roma e modello L.A. Live (Parte IV: Come?)

Nokia Plaza, presso L.A. Live

D: Come funziona questo modello?

R: Nel caso dello Stadio della Roma, chi possiede i mezzi economici o le garanzie necessarie per accedere al credito si fa carico del rischio d’impresa connesso all’operazione (ossia degli oneri di costruzione, in questo caso anche quelli infrastrutturali) in cambio di attrattività (che viene fornita dalle squadre e dagli eventi ospitati nel complesso).

Il suo investimento viene remunerato dalla vendita e/o lo sfruttamento degli immobili (alberghi, teatri, ecc.) e dei servizi (parcheggi, attività commerciali, ecc.) oltre alla locazione degli impianti (nel caso della AS Roma, Stadio, nuova sede e strutture di allenamento costeranno circa 4,5mln annui[2] contro gli 8 attuali[1])

Ultimo aggiornamento: 16 luglio 2015

Fonte [1]: http://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-sandbox/image/upload/v1448018834/asroma-uat/e9eatypsaxg276wbtm60.pdf (pag.18, penultimo punto)
Fonte [2]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stadio-roma/elaborati/2014-08-18-all-C-uso-stadio.pdf (pag.2)


3. Stadio della Roma e modello L.A. Live (Parte III: Chi?)

Nokia Plaza, presso L.A. Live

«Questo progetto avrà gli occhi del mondo su di sé» (Bob Newman, Presidente di AEG Facilities Group)

D: Chi sono i soggetti coinvolti?

R: Da quanto emerso fino ad oggi, i maggiori partner dell’operazione sono due: Starwood Capital[1] e AEG Facilities[2][5]. La prima gestisce decine di miliardi di dollari[3] di asset nel settore immobiliare mentre la seconda (società del gruppo AEG Worldwide, proprietaria di numerosi impianti fra cui lo Staples Center), invece, è il più grande organizzatore mondiale di eventi (10.000 all’anno, per un totale di 50mln di biglietti venduti)[4].

Ultimo aggiornamento: 11 agosto 2016

Fonte [1]: http://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-sandbox/image/upload/v1448032542/asroma-uat/soawcrxxulwzpmsmv9zh.pdf
Fonte [2]: https://youtu.be/m145ZYWVxWY?t=200
Fonte [3]: http://starwoodcapital.com/business/
Fonte [4]: http://www.aegworldwide.com/facilities/facilities
Fonte [5]: http://www.stadiodellaroma.com/it/notizia/2016/8/aeg-facilities-si-occuper-del-progetto-stadio-della-roma

 


2. Stadio della Roma e modello L.A. Live (Parte II: Perché?)

Nokia Plaza, presso L.A. Live

D: Perché si è scelto questo modello?

R: La AS Roma non possiede i mezzi economici per costruire autonomamente uno stadio né le garanzie necessarie per accedere al credito utile allo scopo. Tuttavia, il suo marchio ma soprattutto la città in cui gioca (che portano lo stesso nome) rappresentano un enorme richiamo per chi vuole intraprendere attività legate al turismo e al commercio e ciò costituisce una buona merce di scambio.

Ultimo aggiornamento: 4 settembre 2014

1. Stadio della Roma e modello L.A. Live (Parte I: Cosa?)

Nokia Plaza, presso L.A. Live

«Stiamo progettando il centro di allenamento e il villaggio della Roma, un luogo di intrattenimento per 365 giorni l’anno ancorato da negozi a tema e un super store Nike. E’ molto simile al concetto di L.A. Live accanto al Los Angeles Staples Center» (D. Meis)

D: Perché mi hai consigliato questa lettura? Cosa ha a che fare L.A. Live con lo Stadio della Roma?

R: L.A. Live (un entertainment district attivo 24/7) è il modello di business che Pallotta e i suoi soci finanziatori hanno adottato per lo Stadio della Roma.

Recentemente, i proprietari dei Detroit Pistons e Cleveland Cavaliers ne hanno tratto ispirazione per una proposta di investimento[1].

Anche i prossimi stadi di Tottenham[2] e Feyenoord[3] ne ricalcano le orme, sebbene includano edilizia residenziale, contrariamente al progetto romanista.

sdr_vs_rotterdam_feyenoord

I progetti dello Stadio della Roma (masterplan 1.0 in alto) e del Feyenoord a Rotterdam (in basso) a confronto

A tale proposito, è il caso di notare come, negli impianti di recente o prossima costruzione, all’offerta aggregata di servizi commerciali e di intrattenimento, si stia sempre più consolidando l’abbinamento di edilizia direzionale/residenziale a sviluppo verticale. Ciò è riscontrabile, oltre che nei progetti più avveniristici come quelli sopra citati, anche negli impianti di dimensioni inferiori quale, ad esempio, la Arena CSKA (30.000 posti, inaugurata nel 2016), al cui angolo sud-ovest è presente una torre destinata ad uffici di circa 142mt[4]

Con la ridefinizione dell’interesse pubblico operata in data 6 giugno 2017 dalla giunta Raggi [cfr. FAQ n.18], tuttavia, il progetto dello Stadio della Roma ha perso questa vocazione internazionale, virando in direzione di un recupero della centralità da parte della componente sportiva del complesso.

Ultimo aggiornamento: 10 giugno 2017

Fonte [1]: http://www.ctbuh.org/News/GlobalTallNews/tabid/4810/Article/3891/language/en-US/view.aspx#!
Fonte [2]: http://new-stadium.tottenhamhotspur.com/explore/ (sezione All-Year Round)
Fonte [3]: http://www.designboom.com/architecture/oma-feyenoord-city-masterplan-rotterdam-approved-netherlands-11-30-2016/
Fonte [4]: http://stadiumdb.com/stadiums/rus/arena_cska