18. Il pubblico interesse

Prospetto riepilogativo degli oneri infrastrutturali collegati allo Stadio della Roma ritenuti di pubblico interesse

D: Quale sarebbe la pubblica utilità di quest’opera?

R: Innanzitutto, il valore delle infrastrutture. Dei circa 166,5mln di euro di oneri di urbanizzazione complessivi previsti dal Masterplan 2.0, infatti, una quota pari a circa 84,7mln sarà costituita da opere i cui benefici ricadranno su un’area e un’utenza più ampie rispetto a quelle direttamente interessate dal progetto [cfr. FAQ n.10], ossia che non riguarderanno esclusivamente lo Stadio e la sua fruizione.

Di seguito, la ripartizione fra le singole OOPP della quota in oggetto[1]:

  • Unificazione via Ostiense 37,9mln
  • Messa in sicurezza Ostiense fino al nodo Marconi 6,3mln
  • Stazione di Tor di Valle con ponte 8,8mln
  • Ponte ciclopedonale della Magliana 10,9mln
  • Messa in sicurezza Fosso di Vallerano 14,1mln
  • Impianto di CCTV a 3,3mln
  • Pontile Est ed Ovest 1,9mln
  • Golena Est ed Ovest 1,1mln
  • Parco Fluviale Ovest 3,7mln

A queste, andrebbero aggiunti i seguenti interventi derivati dal contributo al costo di costruzione o realizzati a standard e, dunque, non soggetti a compensazione:

  • Contributo economico per la Roma-Lido 44mln
  • Asse collegamento Ostiense A91 4,1mln (10,1mln in caso di realizzazione del Ponte di Traiano)
OOPP Comp SUL Dopo IIa Conferenza Servizi

Quadro economico progettazione e costruzione – Opere Pubbliche

OOPP Private Dopo 2a Conferenza Servizi

Quadro economico progettazione e costruzione – Opere Private

Tuttavia, poiché la Legge 147/2013 prescrive che tutti gli interventi previsti concorrano «alla valorizzazione del territorio in termini sociali, occupazionali ed economici», la verifica della sussistenza del pubblico interesse della proposta non può esaurirsi nel semplice conteggio degli oneri ma deve tradursi anche in una analisi complessiva dei suoi effetti sul tessuto socio-economico capitolino.

A tale proposito, uno studio realizzato dall’Università Sapienza[2], ha evidenziato che «l’investimento di circa 1,6 miliardi di euro finanziati interamente dai privati in un arco temporale di sei anni, avrà un impatto economico sulla città di Roma pari a circa due volte e mezzo rispetto a quello generato da Expo 2015 su Milano, rilanciando in modo consistente numerosi comparti industriali come quello dell’edilizia, dell’entertainment e dei servizi» e che «una volta a regime, i nuovi occupati nelle varie aree previste dal progetto saranno 4mila, con oltre 15-20mila lavoratori che svolgeranno la propria professione nel Business Park. A fronte dell’aumento degli impiegati, il tasso di disoccupazione a Roma calerà nel 2019 di circa l’1%, con una riduzione media pari a circa mezzo punto percentuale».

Infografica riepilogativa dello studio condotto dall'Università Sapienza circa la ricaduta economica di Stadio della Roma sulla città

Infografica contenente alcuni dati dello studio effettuato dall’Università Sapienza

Ultimo aggiornamento: 26 marzo 2019

Fonte [1]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/A_GENERALE/00_REL.%20GEN/DEF_G_GEN_00_GE_0000_1400_G00,00_EUR_02.pdf (p. 135 e pp. 140-157)
Fonte [2]: https://stadiodellaromafaq.files.wordpress.com/2017/02/studio-impatto-economico.pdf


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14. La legge sugli stadi

Una bilancia simbolo della giustizia e dei tomi di legge su una scrivania

D: Ma la legge sugli stadi non doveva servire a patrimonializzare le società sportive? E non vietava le cubature compensative?

R: La Legge 147/2013, tre commi della quale sono conosciuti anche come “Legge sugli stadi”[1], nasce per soddisfare l’esigenza di ammodernamento degli impianti sportivi nazionali e dalla consapevolezza del Legislatore di non disporre delle risorse pubbliche necessarie allo scopo.

Per questo motivo, richiamandosi al comma 19 dell’art. 153 del D.Lgs. n.163/2006[2] (nel quale viene disciplinato il caso di una proposta, da parte di operatori economici, relativa alla realizzazione in concessione di lavori pubblici o di pubblica utilità “non programmati”), essa delega al privato la loro costruzione/ristrutturazione attraverso il meccanismo del project financing.

Per stimolare l’ingresso degli investitori, inoltre, il Legislatore ha previsto alcune agevolazioni finalizzate ad una più facile remunerazione dei loro capitali, quali:

  • la libertà di iniziativa per qualunque soggetto privato, non necessariamente società sportiva; per usufruire della legge, infatti, è sufficiente un accordo fra il promotore e una o addirittura più società utilizzatrici dell’impianto in via prevalente 
  • La possibilità di realizzare tutti gli interventi necessari al raggiungimento dell’equilibrio economico-finanziario dell’iniziativa, ossia la famosa cubatura compensativa, dalla quale risulta esclusa quella destinata ad uso residenziale, come confermato dal Dlgs 24 aprile 2017 n. 50 convertito, con modificazioni, nella Legge 21 giugno 2017 n. 96[3]
Ultimo aggiornamento: 26 marzo 2019

Fonte [1]: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2013/12/27/13G00191/sg (commi 303 – 304 – 305)
Fonte [2]: http://documenti.camera.it/leg17/dossier/Testi/ID0006cs1.htm#_Toc380153707 (commi 304 – 305, sezione “La procedura di project financing”)
Fonte [3]: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2017/06/23/17A04320/sg (art. 62 comma 1)


13. La speculazione edilizia

Un ecomostro a ridosso di una spiaggia

D: A me sembra che un progetto dove lo Stadio costituisce soltanto una piccola parte, non sia altro che la solita speculazione edilizia. Che c’entra un intero quartiere col calcio?

R: Iniziamo con una doverosa precisazione: l’area dove insisterà il complesso si estende su una superficie pari a circa 89 ettari, di cui un terzo adibito a verde pubblico (291.720mq, ai quali vanno aggiunti i 34 ettari di Parco Fluviale Ovest non inclusi nella superficie territoriale). La quota destinata a Stadio, Nuova Trigoria, Roma Village e attività commerciali connesse (pari a 261.638mq) ammonta a circa il 30% del totale mentre quella destinata al cosiddetto Business Park soltanto all’8% (72.301mq)[1]!

Ripartizione per comparto Masterplan 2.0

Ripartizione per comparto del Masterplan 2.0

Dati molto diversi da quello che la domanda poteva lasciare intendere e piuttosto insoliti in una presunta speculazione edilizia, non trovi?

Occorre considerare, infatti, che le superfici edificate sono espresse in termini di SUL e poiché si definisce «superficie utile lorda» (SUL) la somma delle superfici dei diversi piani, l’occupazione di suolo, a parità della stessa, risulta inversamente proporzionale al numero di piani degli edifici previsti. Dunque, mentre un campo di calcio o un locale adibito ad uso commerciale sviluppano la propria SUL orizzontalmente, un edificio ad uso direzionale la sviluppa verticalmente con la conseguenza che la SUL richiesta dai primi risulta essere nettamente inferiore a quella richiesta dal secondo.

I 49.000mq iniziali del comparto sportivo, successivamente divenuti 52.500mq in sede di progettazione definitiva a scapito del Business Park, peraltro, sono in linea con quanto attualmente consentito dal PRG vigente. Moltiplicando, infatti, l’indice di Edificabilità Territoriale pari a 0,09mq/mq[2] per la Superficie Territoriale (cioè l’area ex-ippodromo di proprietà Eurnova) pari a 541.273mq[3] si ottengono 49.000mq circa di SUL.

Se è vero, però, che l’obiettivo è costruire il nuovo impianto con tutte le infrastrutture necessarie ad un suo corretto e sicuro utilizzo (viabilità, TPL, parcheggi, parco, ecc.), è anche vero che lo Stadio, da solo, non è in grado di ripagare lo sforzo economico richiesto al proponente per la sua realizzazione e per quella delle infrastrutture ad esso collegate. Questo perché:

  1. gran parte dei ricavi (incassi degli eventi a marchio AS Roma + 10% del Margine Operativo Netto degli altri eventi), non finiranno nelle casse del proponente (ossia colui che sosterrà i costi di costruzione) ma in quelle di AS Roma, limitando così le risorse disponibili allo scopo [cfr. FAQ n.7 e FAQ n.15] ;
  2. a fronte di costi di costruzione dello Stadio e delle strutture connesse (Nuova Trigoria, Roma Village) stimati in 377mln, il Comune di Roma ha richiesto al proponente oneri di urbanizzazione per un totale di 166,5mlm [cfr. FAQ n.10], corrispondenti a circa il 45% [una percentuale diverse volte superiore alla media cittadina, ndr], che hanno portato la previsione di remuneratività del capitale investito nella costruzione al 4,9% circa, ossia ben al di sotto del costo preventivato dello stesso (6%) [cfr. FAQ n.15]

Ed è qui che entra in gioco il Business Park.

Esso è soltanto la conseguenza dell’applicazione delle compensazioni, previste dalla Legge 147/2013 con esclusione di nuovi complessi di edilizia residenziale, necessarie al raggiungimento dell’equilibrio economico-finanziario dell’iniziativa [cfr. FAQ n.14].

Maggiore è la richiesta di oneri di urbanizzazione da parte del  Comune, infatti, maggiore è la necessità del proponente di disporre di volumetrie aggiuntive a compensazione di tali costi addizionali.

Schema riassuntivo percorso compensazioni

Schema riassuntivo della sostenibilià economico-finanziaria del progetto, Studio di Fattibilità, pag.44

La SUL a compensazione è calcolata in proporzione al valore delle opere che consolidano l’interesse pubblico della proposta (80,6mln dei 166,5 totali, poi divenuti 84,7 in fase di progettazione definitiva, [cfr. FAQ n.18 e FAQ n.19]), attribuendo in  805,5€/mq il valore di trasformazione del territorio: 80,6mln/805,5€/mq = 100.000mq[4].

Il valore massimo di SUL consentita dal PRG vigente su quell’area (quindi un indice ritenuto già attualmente, dallo strumento urbanistico del Comune, pienamente sostenibile in quel quadrante) è di circa 112.000mq[4], mentre il resto sarà insediabile in variante al PRG stesso[5] [a seguito dell’intervento l’area si caratterizzerà per una maggiore urbanizzazione e una elevata accessibilità soprattutto tramite ferro, divenendo assimilabile alla componente PRG “Centralità urbane e metropolitane a pianificazione definita”, ndr].

A questo punto si obietterà: ma a Roma esistono già numerosi edifici per uffici inutilizzati! Anche fosse vero, ciò rientra nel rischio d’impresa del promotore, mentre per la collettività tale rischio risulta nullo.

Se anche gli edifici direzionali, per assurdo, restassero vuoti, infatti, la città avrebbe guadagnato uno stadio moderno, un complesso architettonicamente di grido [pur sempre a firma Libeskind, seppure non più caratterizzato dalle 3 torri, ndr] e tutta una serie di infrastrutture nuove o ammodernate, opzione del tutto preferibile rispetto a una soluzione al risparmio nella quale, per consentire la costruzione dello stadio senza altre volumetrie [ipotesi  puramente accademica poiché non sostenibile dal proponente, sulla base di quanto precedentemente illustrato, ndr], si rinunciasse a gran parte delle opere pubbliche, pur necessarie, non potendo pretendere da un privato un progetto senza equilibrio economico.

Ultimo aggiornamento: 18 aprile 2019

Fonte [1]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/A_GENERALE/00_REL.%20GEN/DEF_G_GEN_00_GE_0000_1400_G00,00_EUR_02.pdf (p. 8 e p. 49 par. 6.3.1)
Fonte [2]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/uo_urban/prg_vigente/prg_nta.pdf (art. 87 comma 2, p. 72)
Fonte [3]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/A_GENERALE/01_URBANISTICA/DEF_G_GEN_00_UR_0000_0206_G00,00_STB_02.pdf
Fonte [4]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-32-2017.pdf (p. 29)
Fonte [5]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-32-2017.pdf (p. 31)


Hanno collaborato:
Francesco Rapone (@FrancescoRapone), calcoli urbanistici

11. Soldi pubblici o privati? (Parte II: Gli appalti)

Il Campidoglio

D: Gare d’appalto? E’ questo il motivo per cui è stato concesso il pubblico interesse? Sperperare altro denaro pubblico in favore delle solite imprese amiche?

R: E’ vero che i lavori relativi alle opere infrastrutturali, sebbene finanziati interamente da privati [cfr. FAQ n.10], saranno concessi tramite appalti pubblici ma il proponente, nel caso di interventi da realizzare su aree di proprietà pubblica, qualora partecipasse e non risultasse aggiudicatario, avrà 15 giorni di prelazione entro i quali pareggiare l’offerta vincitrice ed eseguire le opere[1].

Più in generale, comunque, sarà il proponente stesso a costituire garanzia di trasparenza e vigilanza: avendo tutto l’interesse affinché le opere siano completate nel minor tempo possibile [l’impianto non potrà entrare in funzione fino al completamento delle opere pubbliche previste[2], ndr], il suo obiettivo non potrà essere altro che perseguire l’efficienza piuttosto che favorire il clientelismo, contrariamente a quanto potrebbe, purtroppo, accadere nel caso di un appalto gestito da soggetti pubblici.

Ultimo aggiornamento: 7 agosto 2017


Fonte [1]: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2013/12/27/13G00191/sg (comma 304 lettera d)
Fonte [2]:www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-32-2017.pdf (p. 20, penultimo paragrafo)


10. Soldi pubblici o privati? (Parte I: Il deserto urbano)

Il Campidoglio

D: Ho letto che lo Stadio richiederà la realizzazione di 200mln di opere pubbliche. E’ giusto spendere denaro dei cittadini per un progetto privato in un deserto urbano?

R: I 200mln di euro[1] non saranno versati dal Comune di Roma ma dal proponente. Il rilascio del permesso a costruire, infatti, comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione[2].

La corresponsione è effettuata dal proponente nell’ambito del procedimento amministrativo per l’ottenimento del Permesso a Costruire versando nelle casse comunali la somma dovuta oppure, a scomputo totale o parziale della stessa, obbligandosi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione[3]. Quest’ultimo, sarà anche il caso dello Stadio della Roma: il proponente, infatti, si farà carico della loro realizzazione (e di quella relativa alle opere aggiuntive assimilate al Contributo Straordinario pari a 84,7mln [cfr. FAQ n.19], per un totale di 166,5mln, al netto di spese tecniche di progettazione, oneri sicurezza, ecc. di opere pubbliche da realizzare a scomputo), predisponendo capitolati/computi metrici per la successiva gara, che dovrà essere bandita in base alle procedure ad evidenza pubblica.

Il contributo da versare viene calcolato sulla base di alcuni parametri prestabiliti, ad ognuno dei quali è associato un coefficiente[4].

Gli oneri di urbanizzazione dipendono dalla DTZ (Densità Territoriale di Zona misurata in abitanti/Ha). Più alta è la DTZ, più basso è il valore unitario al mc dell’onere di Urbanizzazione Primaria, mentre la Secondaria resta costante. Un altro coefficiente è associato alla Zona di PRG (o Zona Territoriale Omogenea – ZTO in cui essa ricade) e al tipo di intervento. Il contributo al Costo di Costruzione, invece, viene calcolato in percentuale al Computo Metrico Estimativo. Per il non residenziale, si calcola: Turistico-Ricettivo 6%; Commerciale 7%; Direzionale 8%; Impianti Sportivi 5%[11].

A parità di intervento edilizio, dunque, gli oneri di urbanizzazione sono inversamente proporzionali alla densità di popolazione dell’area di destinazione.

Ne consegue che se, per assurdo, il comparto A1 (Stadio + Roma Village + Nuova Trigoria) potesse essere spostato tout-court in una zona più urbanizzata di Roma, ciò comporterebbe la corresponsione di un contributo inferiore a quello dovuto per la realizzazione della medesima opera nella zona di Tor di Valle.

Non va dimenticato, inoltre, che qualsiasi onere aggiuntivo può essere richiesto dall’amministrazione al proponente soltanto se necessario alla fruizione dell’impianto[7] e non può, quindi, essere utilizzato altrove[10].

Valutando l’operazione nell’ottica della massima monetizzazione conseguibile dal Comune di Roma, dunque, difficilmente si potrebbe individuare un’area più idonea di quella prescelta, considerata la bassa DTZ e la grande necessità di interventi infrastrutturali.

Dal punto di vista della razionalizzazione degli oneri, invece, la questione si complica sensibilmente poiché diviene afferente alla sfera delle legittime convinzioni personali. Se da un lato, infatti, vi è chi trova conveniente per la comunità sostenere i costi relativi alle OOPP aggiuntive con ulteriori concessioni edilizie, evitando perciò esborsi di denaro pubblico, dall’altro si contrappone chi ritiene questa prassi un favore ai costruttori (ricavi sul costruito notevolmente superiori agli oneri dovuti) e uno spreco di risorse pubbliche (utilizzare suolo equivale a sostenere un costo a carico della comunità).

Ovunque ci si posizioni in questa discussione, tuttavia,  appare evidente come l’idea che il passaggio dal Masterplan 1.0 al Masterplan 2.0, ossia dalla prima alla seconda visione urbanistica in gioco, abbia comportato un aggravio della spesa pubblica, si configuri come un falso storico.

Nel primo caso, infatti, il Comune utilizzava il contributo al costo di costruzione per la realizzazione di alcune opere pubbliche (parco fluviale, pontili est-ovest e sottopasso di via Dasti), concedendo cubatura compensativa in cambio delle OOPP che consolidano l’interesse pubblico:

Schema riassuntivo delle OOPP previste con Stadio della Roma

Masterplan 1.0 – Elenco delle OOPP – in marrone, quelle realizzate tramite contributo al costo di costruzione

Nel secondo, tale contributo viene invece destinato al potenziamento dell’offerta di trasporto su ferro [cfr. FAQ n.18], ovvero di opere il cui beneficio non è riservato esclusivamente ai fruitori dell’impianto e, dunque, perfettamente coerenti con gli interventi del Masterplan 1.0, mentre i pontili entrano nelle opere a compensazione SUL. Ciò, naturalmente, al costo di un taglio alle opere finanziabili (spariscono l’intervento al sottopasso di via Dasti e, soprattutto, il Ponte di Traiano, con relativo svincolo e asse di collegamento) ma permettendo, al contempo, un risparmio alla comunità in termini di concessioni edilizie addizionali, ossia della tanto temuta urbanistica contrattata:

OOPP Pubb Priv MasterPlan 2_0 Dopo IIa Conferenza Servizi

Masterplan 2.0 – Elenco delle opere pubbliche e private (a-h = Opere a compensazione SUL; Vp = Verde Pubblico; A1 = Stadio; B1 = Business Park; C1 = Convivium; P = Parcheggi)

OOPP Comp SUL MasterPlan 2_0 Dopo IIa Conferenza Servizi

Masterplan 2.0 – Elenco delle opere a compensazione SUL

OOPP Comp SUL Opzionali MasterPlan 2_0 Dopo IIa Conferenza Servizi

Masterplan 2.0 – Elenco delle opere opzionali messe a disposizione dal proponente

E’ appena il caso di ricordare, inoltre, che il Ponte di Congressi, seppure utilizzato nelle simulazioni dei flussi di traffico dell’area di Tor di Valle nello scenario 2 (SP2)[8][alla base della cancellazione del Ponte di Traiano, ritenuto superfluo, ndr], è opera la cui progettazione e il cui finanziamento sono antecedenti, oltre che totalmente indipendenti, al progetto romanista[9].

Un ulteriore aspetto che merita di essere approfondito, è come la popolazione residente interessata dagli interventi previsti con lo Stadio, secondo l’Annuario Statistico 2015[5]ammonti a 94.940 unità (così distribuite: Tor di Valle 16; suburbio S. VII Portuense 32.857; quartiere Q. XXXII Europa 9.390; zona Z. XXVII Torrino 35.784; zona Z. XXXI Mezzocammino 12.064; zona Z. XL Magliana Vecchia 4.740), ossia circa il 3,3% del totale (2.873.976). Non esattamente “zero cittadini”, come incautamente affermato da alcuni.

La popolazione residente interessata dalla realizzazione di opere di urbanizzazione, peraltro, rappresenta soltanto una misura parziale del loro effetto.

La criticità del sistema viario dell’area, ad esempio, era già stato oggetto, oltre 10 anni fa, di uno studio preliminare della Provincia di Roma[6] nel quale la riunificazione funzionale di via Ostiense – via del Mare (inclusa negli interventi previsti per lo Stadio della Roma, [cfr. FAQ n.18]) veniva indicata come una sua possibile soluzione. Per quale motivo la Provincia di Roma avrebbe dovuto elaborare un piano di modifiche alla rete viaria di un presunto deserto urbano interessato da zero cittadini? La risposta è alquanto scontata: perché la via del Mare e l’Ostiense (ma anche la Roma-Fiumicino) non raccolgono soltanto il traffico dei residenti (essendo le arterie della direttrice da e verso Ostia e l’aeroporto di Fiumicino) e, dunque, i benefici di un loro riassetto andrebbero a distribuirsi su una fetta molto più ampia di popolazione.

La zona di Torrino-Decima, infine, è interessata da un rischio idraulico R4, derivante dalla presenza del fosso di Vallerano [cfr. FAQ n.8]. Per quale motivo la messa in sicurezza di 35.000 persone circa dovrebbe passare in subordine rispetto ad altri interventi, pur necessari, in altre aree della città? Da quando 35.000 cittadini corrispondono a un deserto urbano?

Ultimo aggiornamento: 3 aprile 2019

Fonte [2]: http://www.parlamento.it/parlam/leggi/deleghe/01378dla.htm (art.16 comma 1)
Fonte [3]: http://www.parlamento.it/parlam/leggi/deleghe/01378dla.htm (art.16 comma 2)
Fonte [4]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/atti/deliberazioni/dac-2017-1.pdf (pp. 6-9)
Fonte [5]: https://www.comune.roma.it/resources/cms/documents/ANNUARIO_STATISTICO_Comune_di_Roma_2015.pdf (pp. 382-383)
Fonte [6]: http://www.provincia.rm.it/Trasportiemobilita/documentiUpload/FIU_RE_01%20RELAZIONE_ILLUSTRATIVA.PDF (p. 12)
Fonte [7]: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2017/06/23/17A04320/sg (comma 1)
Fonte [8]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/A_GENERALE/03_TRASPORTISTICA/DEF_G_GEN_00_TR_2360_1400_G00,00_INT_01.pdf
Fonte [9]: https://www.comune.roma.it/pcr/it/newsview.page?contentId=NEW819262
Fonte [10]: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2017/06/23/17A04320/sg (art. 62)
Fonte [11]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/atti/deliberazioni/Del-CC-2966-78.pdf (pp. 8-9, punto 10)


Hanno collaborato:
Andrea Longobardo (@FlyingAndrew91), ricerca documentale
Francesco Rapone (@FrancescoRapone), riferimenti normativi