13. La speculazione edilizia

Un ecomostro a ridosso di una spiaggia

D: A me sembra che un progetto dove lo Stadio costituisce soltanto il 14%, non sia altro che la solita speculazione edilizia. Che c’entrano 3 grattacieli col calcio?

R: Iniziamo con una doverosa precisazione: l’area destinata allo stadio (49.000mq) costituisce il 14% della sola parte edificata (354.000mq) la quale, a sua volta, corrisponde soltanto al 10% del progetto complessivo![2]

L’area oggetto di intervento, infatti, si estende su una superficie pari a circa 89 ettari[1] ai quali vanno aggiunti 34 ettari di parco fluviale[10] richiesti dal Comune di Roma in sede di trattativa privata, per un totale di circa 125 ettari di superficie territoriale[2] il cui 50% sarà composto da aree verdi e al 76% destinata ad uso pubblico (50% parchi e verde pubblico, 15% spazi pubblici, 11% infrastrutture)[2][3].

Considerando l’area complessiva (180Ha), invece, l’incidenza del costruito sul totale del progetto scende addirittura al 7% [vedi fig. 2].

Ciò è possibile, ironia della sorte, proprio grazie alle torri e alla concentrazione verticale delle cubature prevista con esse.

Occorre considerare, infatti, che le superfici edificate sono espresse in termini di SUL e poiché si definisce «superficie utile lorda» (SUL) la somma delle superfici dei diversi piani, l’occupazione di suolo, a parità della stessa, risulta inversamente proporzionale al numero di piani degli edifici previsti.

Ripartizione della superficie per comparto

fig.1 – Ripartizione della superficie per comparto (dati aggiornati ai progetti definitivi a cura di @TDVProject)

Ripartizione della superficie per tipologia di opera

fig. 2 – Ripartizione della superficie per tipo di intervento (dati aggiornati ai progetti definitivi a cura di @TDVProject)

Dati molto diversi da quello che la domanda poteva lasciare intendere e piuttosto insoliti in una presunta speculazione edilizia, non trovi?

I 49.000mq del comparto sportivo [successivamente divenuti 52.500mq in sede di progettazione definitiva a discapito del Business Park[11], ndr] peraltro, sono in linea con quanto attualmente consentito dal PRG vigente. Moltiplicando, infatti, l’indice di Edificabilità Territoriale pari a 0,09mq/mq[8] per la Superficie Territoriale (cioè l’area ex-ippodromo di proprietà Eurnova) pari a 547.015mq[7] si ottiene esattamente 49.000mq di SUL.

Se  è vero, però, che l’obiettivo è costruire il nuovo impianto con tutte le infrastrutture necessarie ad un suo corretto e sicuro utilizzo (viabilità, Tpl, parcheggi, parco, ecc.), è anche vero che lo Stadio, da solo, non è in grado di ripagare lo sforzo economico richiesto al proponente per la sua realizzazione e per quella delle infrastrutture ad esso collegate. Questo perché:

  1. gran parte dei ricavi (incassi degli eventi a marchio AS Roma + 10% del Margine Operativo Netto degli altri eventi), non finiranno nelle casse del proponente (ossia colui che sosterrà i costi di costruzione) ma in quelle di AS Roma, limitando così le risorse disponibili allo scopo [cfr. FAQ n.7] ;
  2. a fronte di circa 500mln previsti come costo dello Stadio e delle strutture connesse (Nuova Trigoria, Roma Village), il Comune di Roma ha chiesto al proponente oneri di urbanizzazione per un totale di 320mln[4] [cfr. FAQ n.10], ossia circa il 65% di costi aggiuntivi.

Ed è qui che entra in gioco il Business Park.

Esso è soltanto la conseguenza dell’applicazione delle compensazioni, previste dalla Legge 147/2013 con esclusione di nuovi complessi di edilizia residenziale[5], necessarie al raggiungimento dell’equilibrio economico-finanziario dell’iniziativa [cfr. FAQ n.14].

Maggiore è la richiesta di oneri di urbanizzazione da parte del  Comune, infatti, maggiore è la necessità del proponente di disporre di volumetrie aggiuntive a compensazione di tali costi addizionali.

Schema riassuntivo percorso compensazioni

fig. 3 – Schema riassuntivo della sostenibilià economico-finanziaria del progetto, Studio di Fattibilità, pag.44

La SUL a compensazione è calcolata in proporzione al valore delle opere che consolidano l’interesse pubblico della proposta (195mln dei 320 totali, cfr. FAQ n.18), attribuendo in circa 800€/mq il valore di trasformazione del territorio: 195mln/805,5€/mq = 242.000mq[1].

Il valore massimo di SUL consentita dal PRG vigente su quell’area (quindi un indice ritenuto già attualmente, dallo strumento urbanistico del Comune, pienamente sostenibile in quel quadrante) è di circa 112.000mq[6], mentre il resto sarà insediabile in variante al PRG stesso[9] [a seguito dell’intervento l’area si caratterizzerà per una maggiore urbanizzazione e una elevata accessibilità soprattutto tramite ferro, divenendo assimilabile alla componente PRG “Centralità urbane e metropolitane a pianificazione definita”, ndr].

Dunque, dei 354.000mq di SUL totale realizzabili nell’area (112.000 + 242.000), 49.000mq sono dedicati al complesso sportivo mentre 305.000mq sono dedicati al comparto B1 (Business Park). Moltiplicando i 305.000mq di SUL per l’altezza convenzionale di calcolo delle cubature pari a 3,20m si ottiene un totale di 976.000mc.

A questo punto si obietterà: ma a Roma esistono già numerosi edifici per uffici inutilizzati! Anche fosse vero, ciò rientra nel rischio d’impresa del promotore, mentre per la collettività tale rischio risulta nullo.

Se anche le torri, per assurdo, restassero vuote, infatti, la città avrebbe guadagnato uno stadio moderno, un complesso architettonicamente di grido [e capace di contrastare lo sprawl, dal momento che costruire verticalmente, oltre a ridurre la superficie edificata, favorisce la concentrazione di servizi e cittadini, ndr] e tutta una serie di infrastrutture nuove o ammodernate, opzione del tutto preferibile rispetto a una soluzione al risparmio nella quale, per consentire la costruzione dello stadio senza altre volumetrie [ipotesi  puramente accademica poiché non sostenibile dal proponente, sulla base di quanto precedentemente illustrato, ndr], si rinunciasse a gran parte delle opere pubbliche, pur necessarie, non potendo pretendere da un privato un progetto senza equilibrio economico.

Peraltro, i benefici di una eventuale riduzione delle cubature del Business Park, sarebbero limitati, se non addirittura nulli, anche in termini di recupero di suolo poichè la maggior parte della SUL è assorbita dalle torri, ossia da strutture a sviluppo verticale anziché orizzontale.

Ultimo aggiornamento: 4 novembre 2016

Fonte [1]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/news/assessorato/attivita/2014-18-12-stadio/stadio-presentazione.pdf (pagina 33)
Fonte [2]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/tor-di-valle-osservatorio.html
Fonte [3]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/stadio-roma-tordivalle.html (sezione 1.2 Masterplan del paesaggio)
Fonte: [4]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/news/assessorato/attivita/2014-18-12-stadio/stadio-presentazione.pdf pagina 27. In caso di problemi di visualizzazione, questa è una sua screenshot: L'elenco delle opere infrastrutturali previste a carico del proponente per la realizzazione dello Stadio della Roma a Tor di Valle
Fonte [5]: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2013/12/27/13G00191/sg (comma 304 lettera a)
Fonte [6]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/news/assessorato/attivita/2014-18-12-stadio/stadio-presentazione.pdf (pagina 32)
Fonte [7]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/news/assessorato/attivita/2014-18-12-stadio/stadio-presentazione.pdf (pagina 31)
Fonte [8]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/uo_urban/prg_vigente/prg_nta.pdf (art. 87 comma 2, pag.72)
Fonte [9]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-2014-132.pdf (pagina 28)
Fonte [10]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-2014-132.pdf (pag.18 punto 8)
Fonte [11]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stadio-roma/elaborati/TDV-elab-amb-vas-28042016.pdf (pag. 46 paragrafo 3.2.8)


Hanno collaborato:
Francesco Rapone (@FrancescoRapone), calcoli urbanistici