15. Pallotta e lo Stadio

Una foto di James Pallotta con abbigliamento AS Roma

D: Non hai paura che, appena terminati i lavori, Pallotta venda la AS Roma e tenga lo Stadio per sé?

R: Consultando lo Studio di Fattibilità[1] presentato in Comune alle pp. 36-37, si può notare come i ricavi previsti dall’utilizzo della struttura [non direttamente spettanti ad AS Roma, cfr. FAQ 7] ammontino a 62mln annui così ripartiti:

  • 45% relativi alla vendita dei biglietti, non direttamente spettanti a AS Roma
  • 40% per pubblicità e sponsorship
  • 15% per altri ricavi (ristorazione, merchandising, ecc.)

Considerando l’ipotesi di un mutuo ventennale al 6%, con rimborso annuale pari a 31,5mln più maxirata finale del 20%, il proponente sviluppa, a pag. 40, un’analisi di sensibilità sul worst case scenario, ossia nell’ipotesi di un ammontare di ricavi ridotto del 10% (56mln). Al netto delle spese di gestione, degli oneri finanziari e delle imposte, il risultato economico si attesta ben al di sotto dei 10mln per circa la metà del periodo esaminato (6,2mln in media) mentre sfonda il muro dei 20mln soltanto nell’ultimo anno di simulazione. Il flusso di cassa disponibile, invece, si mantiene costante intorno ai 4mln annui.

Proiezione di costi-ricavi del promotore (ossia esclusi eventi AS-Roma) dello Stadio della Roma

Previsione del cash flow e del conto economico, Studio di Fattibilità, pag.40

Considerato che ROI (Return of Investment) = reddito operativo (EBIT) – imposte / costo complessivo, preventivato in 611mln il costo complessivo dello Stadio (341mln di costi di costruzione + 270mln di opere strettamente funzionali ad esso, p. 36) e utilizzati, a titolo esemplificativo, i dati economici relativi al primo anno di esercizio, con un rapido calcolo otteniamo che: 34,7mln – 8mln / 611mln = 4,3%, ossia una percentuale di remunerazione del capitale investito decisamente inferiore al costo dello stesso (6%). I numeri, peraltro, non cambiano molto neanche nel Masterplan 2.0 [la versione definitiva che, secondo alcuni, costituirebbe un regalo al costruttore, ndr], poichè dati 377mln di costi di costruzione + 166,5mln di opere strettamente funzionali ad esso, [cfr. FAQ n.18] e supponendo le stesse previsioni di ricavo, otteniamo: 34,7mln – 8mln / 543,5mln = 4,9%.

Al netto dei ricavi spettanti ad AS Roma, dunque, l’impianto, nelle previsioni del proponente, è ritenuto non sufficientemente remunerativo soprattutto in considerazione della mole imponente di OOPP necessarie al suo utilizzo e che è alla base della richiesta di cubature compensative, il cosiddetto “Business Park” necessario per il raggiungimento dell’obiettivo minimo del proponente, ossia un ROI del 7% (p. 37) [cfr. FAQ n.7, FAQ n.13, FAQ n.14 e FAQ n.18].

Alla luce di ciò, l’ipotesi formulata nella domanda appare decisamente improbabile, se non addirittura un completo nonsense.

A questo punto, tuttavia, certamente si obietterà: ma le previsioni di guadagno potrebbero essere state strumentalmente sottostimate!

In quel caso [tutto da dimostrare, dal momento che le proiezioni dei ricavi appaiono in linea, ad esempio, con quanto fatto registrare dall’Allianz Arena negli ultimi anni mentre quelle dei costi di gestione e della gestione finanziaria risultano addirittura inferiori [cfr. FAQ n.7], ndr], non si spiegherebbe, allora, per quale motivo J. Pallotta abbia sottoscritto un vincolo di utilizzo in favore di AS Roma di così lunga durata (30 anni) nonostante,in caso di una sua rottura, sia tenuto al versamento di una penale pari all’importo del Contributo Straordinario [cfr. FAQ n.17 e FAQ n.19] attualizzato al momento della corresponsione[2].

Risulta, pertanto,  evidente come, da qualsiasi angolazione la si osservi, l’ipotesi di separazione fra AS Roma e Stadio potrebbe interessare, tutt’al più, gli altri soci finanziatori i quali, seppure già garantiti dal Business Park, potrebbero ambire ad appropiarsi anche dei ricavi attualmente monopolizzati in via esclusiva da J. Pallotta (quelli di AS Roma), attraverso la sostituzione del club giallorosso con altre società utilizzatrici alle quali strappare condizioni più favorevoli rispetto a quelle imposte dal Comune di Roma e da J. Pallotta stesso in virtù della rispettiva forza contrattuale.

Tutta la struttura si configura, dunque, come un complesso incastro di compromessi fra interessi diversi, un do ut des nel quale nessuno può guadagnare senza che guadagni anche il proprio partner.

Ultimo aggiornamento: 12 aprile 2019

Fonte [1]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stadio-roma/elaborati/2014-05-29-studio-di-fattibilita.pdf
Fonte [2]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-32-2017.pdf (p. 11)


14. La legge sugli stadi

Una bilancia simbolo della giustizia e dei tomi di legge su una scrivania

D: Ma la legge sugli stadi non doveva servire a patrimonializzare le società sportive? E non vietava le cubature compensative?

R: La Legge 147/2013, tre commi della quale sono conosciuti anche come “Legge sugli stadi”[1], nasce per soddisfare l’esigenza di ammodernamento degli impianti sportivi nazionali e dalla consapevolezza del Legislatore di non disporre delle risorse pubbliche necessarie allo scopo.

Per questo motivo, richiamandosi al comma 19 dell’art. 153 del D.Lgs. n.163/2006[2] (nel quale viene disciplinato il caso di una proposta, da parte di operatori economici, relativa alla realizzazione in concessione di lavori pubblici o di pubblica utilità “non programmati”), essa delega al privato la loro costruzione/ristrutturazione attraverso il meccanismo del project financing.

Per stimolare l’ingresso degli investitori, inoltre, il Legislatore ha previsto alcune agevolazioni finalizzate ad una più facile remunerazione dei loro capitali, quali:

  • la libertà di iniziativa per qualunque soggetto privato, non necessariamente società sportiva; per usufruire della legge, infatti, è sufficiente un accordo fra il promotore e una o addirittura più società utilizzatrici dell’impianto in via prevalente 
  • La possibilità, ai fini del raggiungimento dell’equilibrio economico-finanziario dell’iniziativa, di realizzare immobili con destinazione d’uso diversa da quella sportiva,  ossia la famosa cubatura compensativa, dalla quale risulta esclusa quella destinata ad uso residenziale, come confermato dal Dlgs 24 aprile 2017 n. 50 convertito, con modificazioni, nella Legge 21 giugno 2017 n. 96[3]
Ultimo aggiornamento: 26 marzo 2019

Fonte [1]: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2013/12/27/13G00191/sg (commi 303 – 304 – 305)
Fonte [2]: http://documenti.camera.it/leg17/dossier/Testi/ID0006cs1.htm#_Toc380153707 (commi 304 – 305, sezione “La procedura di project financing”)
Fonte [3]: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2017/06/23/17A04320/sg (art. 62 comma 1)


13. La speculazione edilizia (Parte I: Pallottaland)

Un ecomostro a ridosso di una spiaggia

D: A me sembra che un progetto dove lo Stadio costituisce soltanto una piccola parte, non sia altro che la solita speculazione edilizia. Che c’entra un intero quartiere col calcio?

R: Iniziamo con una doverosa precisazione: l’area dove insisterà il complesso si estende su una superficie pari a circa 89 ettari, di cui un terzo adibito a verde pubblico (291.720mq, ai quali vanno aggiunti i 34 ettari di Parco Fluviale Ovest realizzati a cura di Andreas Kipar, non inclusi nella superficie territoriale). La quota destinata a Stadio, Nuova Trigoria, Roma Village e attività commerciali (pari a 261.638mq) ammonta a circa il 30% del totale mentre quella destinata al cosiddetto Business Park soltanto all’8% (72.301mq)[1]!

Ripartizione per comparto Masterplan 2.0

Ripartizione per comparto del Masterplan 2.0, compresi parco fluviale, via Ostiense, via del Mare, via di Sansotta, fosso di Vallerano, ecc.

Dati molto diversi da quello che la domanda poteva lasciare intendere e piuttosto insoliti in una presunta speculazione edilizia, non trovi?

Occorre considerare, infatti, che le superfici edificate sono espresse in termini di SUL e poiché si definisce «superficie utile lorda» (SUL) la somma delle superfici dei diversi piani, l’occupazione di suolo, a parità della stessa, risulta inversamente proporzionale al numero di piani degli edifici previsti. Dunque, un campo di calcio o un locale adibito ad uso commerciale, sviluppando la propria SUL orizzontalmente, occuperanno più suolo di un edificio ad uso direzionale, il quale la sviluppa verticalmente.

I 49.000mq iniziali del comparto sportivo, successivamente divenuti 52.500mq in sede di progettazione definitiva a scapito del Business Park, peraltro, sono in linea con quanto attualmente consentito dal PRG vigente. Moltiplicando, infatti, l’indice di Edificabilità Territoriale pari a 0,09mq/mq[2] per la Superficie Territoriale (cioè l’area ex-ippodromo di proprietà Eurnova) pari a 541.273mq[3] si ottengono 49.000mq circa di SUL.

Se è vero, però, che l’obiettivo è costruire il nuovo impianto con tutte le infrastrutture necessarie ad un suo corretto e sicuro utilizzo (viabilità, TPL, parcheggi, parco, ecc.), è anche vero che lo Stadio, da solo, non è in grado di ripagare lo sforzo economico richiesto al proponente per la sua realizzazione e per quella delle infrastrutture ad esso collegate. Questo perché:

  1. gran parte dei ricavi (incassi degli eventi a marchio AS Roma + 10% del Margine Operativo Netto degli altri eventi), non finiranno nelle casse del proponente (ossia colui che sosterrà i costi di costruzione) ma in quelle di AS Roma, limitando così le risorse disponibili allo scopo [cfr. FAQ n.7 e FAQ n.15] ;
  2. a fronte di costi di costruzione dello Stadio e delle strutture connesse (Nuova Trigoria, Roma Village) stimati in 377mln, il Comune di Roma ha richiesto al proponente oneri di urbanizzazione per un totale di 166,5mlm [cfr. FAQ n.10], corrispondenti a circa il 45% [una percentuale diverse volte superiore alla media cittadina, ndr], che hanno portato la previsione di remuneratività del capitale investito nella costruzione al 4,9% circa, ossia ben al di sotto del costo preventivato dello stesso (6%) [cfr. FAQ n.15]

Ed è qui che entra in gioco il Business Park.

Esso è soltanto la conseguenza dell’applicazione delle compensazioni, previste dalla Legge 147/2013 con esclusione di nuovi complessi di edilizia residenziale, necessarie al raggiungimento dell’equilibrio economico-finanziario dell’iniziativa [cfr. FAQ n.14].

Maggiore è la richiesta di oneri di urbanizzazione da parte del  Comune, infatti, maggiore è la necessità del proponente di disporre di volumetrie aggiuntive a compensazione di tali costi addizionali.

Schema riassuntivo percorso compensazioni

Schema riassuntivo della sostenibilià economico-finanziaria del progetto, Studio di Fattibilità, pag.44

La SUL a compensazione è calcolata in proporzione al valore delle opere che consolidano l’interesse pubblico della proposta (80,6mln dei 166,5 totali, poi divenuti 84,7 in fase di progettazione definitiva, [cfr. FAQ n.18 e FAQ n.19]), attribuendo in  805,5€/mq il valore di trasformazione del territorio: 80,6mln/805,5€/mq = 100.000mq[4].

Il valore massimo di SUL consentita dal PRG vigente su quell’area (quindi un indice ritenuto già attualmente, dallo strumento urbanistico del Comune, pienamente sostenibile in quel quadrante) è di circa 112.000mq[4], mentre il resto (100.000mq per l’appunto) sarà insediabile in variante al PRG stesso[5] [a seguito dell’intervento l’area si caratterizzerà per una maggiore urbanizzazione e una elevata accessibilità soprattutto tramite ferro, divenendo assimilabile alla componente PRG “Centralità urbane e metropolitane a pianificazione definita”, ndr].

A questo punto si obietterà: ma a Roma esistono già numerosi edifici per uffici inutilizzati! Anche fosse vero, ciò rientra nel rischio d’impresa del promotore, mentre per la collettività tale rischio risulta nullo.

Se anche gli edifici direzionali, per assurdo, restassero vuoti, infatti, la città avrebbe guadagnato uno stadio moderno, un complesso architettonicamente di grido [pur sempre a firma Libeskind, seppure non più caratterizzato dalle 3 torri, ndr] e tutta una serie di infrastrutture nuove o ammodernate, opzione del tutto preferibile rispetto a una soluzione al risparmio nella quale, per consentire la costruzione dello stadio senza altre volumetrie [ipotesi  puramente accademica poiché non sostenibile dal proponente, sulla base di quanto precedentemente illustrato, ndr], si rinunciasse a gran parte delle opere pubbliche, pur necessarie, non potendo pretendere da un privato un progetto senza equilibrio economico.

Ultimo aggiornamento: 18 aprile 2019

Fonte [1]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/A_GENERALE/00_REL.%20GEN/DEF_G_GEN_00_GE_0000_1400_G00,00_EUR_02.pdf (p. 8 e p. 49 par. 6.3.1)
Fonte [2]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/uo_urban/prg_vigente/prg_nta.pdf (art. 87 comma 2, p. 72)
Fonte [3]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/A_GENERALE/01_URBANISTICA/DEF_G_GEN_00_UR_0000_0206_G00,00_STB_02.pdf
Fonte [4]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-32-2017.pdf (p. 29)
Fonte [5]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-32-2017.pdf (p. 31)


Hanno collaborato:
Francesco Rapone (@FrancescoRapone), calcoli urbanistici

12. Stadio della Roma e modello L.A. Live (Parte V: I finanziatori)

Nokia Plaza, presso L.A. Live

D: Sai che non ho ancora capito chi metterà i soldi né come rientrerà dell’investimento?

R: L’arrangement finanziario relativo ai costi di realizzazione dello Stadio sarà curato da Goldman Sachs[1]. E’ dunque possibile che essa eroghi direttamente un mutuo (ripetendo quanto già fatto in fase di ristrutturazione del debito di AS Roma e in fase di finanziamento dei costi di progettazione) o coordini un pool di banche e investitori al medesimo scopo. Quest’ultima soluzione sarà probabilmente adottata anche per il Business Park[1].

A tale proposito, in occasione della presentazione dei progetti definitivi in data 15/6/2015, Parnasi ha anticipato la costituzione di un fondo apposito mentre, in data 17 maggio 2016, sono state rese note le modalità di finanziamento della fase di progettazione[2]. Non è ancora chiaro, invece, in quale linea di credito ricadranno gli oneri infrastrutturali (stimati, nel Masterplan 2.0, in circa 200mln di euro).

Oltre che dallo sfruttamento dello Stadio al di fuori dell’attività AS Roma, il ritorno economico del proponente proverrà dal Business Park [cfr. FAQ n.13 e FAQ n.4], attraverso la vendita/locazione di uffici e locali commerciali [non bisogna dimentcare che il complesso di edifici porta la firma di Daniel Libeskind, una delle archistar più famose del globo, autore della Freedom Tower a Ground Zero e del Museo Ebraico di Berlino, ndr].

Ultimo aggiornamento: 31 maggio 2016

Fonte [1]: http://ppan.it/stories/stadio-as-roma-costruttore-parnasi-spiega-perche-scelti-meis-libeskind/
Fonte [2]: http://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-production/image/upload/v1463436348/asroma-uat/oywhubts7oymjp5lihl3.pdf


10. Soldi pubblici o privati? (Parte I: Il deserto urbano)

Il Campidoglio

D: Ho letto che lo Stadio richiederà la realizzazione di 200mln di opere pubbliche. E’ giusto spendere denaro dei cittadini per un progetto privato in un deserto urbano?

R: I 200mln di euro[1] non saranno versati dal Comune di Roma ma dal proponente. Il rilascio del permesso a costruire, infatti, comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione[2].

La corresponsione è effettuata dal proponente nell’ambito del procedimento amministrativo per l’ottenimento del Permesso a Costruire versando nelle casse comunali la somma dovuta oppure, a scomputo totale o parziale della stessa, obbligandosi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione[3]. Quest’ultimo, sarà anche il caso dello Stadio della Roma: il proponente, infatti, si farà carico della loro realizzazione (e di quella relativa alle opere aggiuntive assimilate al Contributo Straordinario pari a 84,7mln [cfr. FAQ n.19], per un totale di 166,5mln, al netto di spese tecniche di progettazione, oneri sicurezza, ecc. di opere pubbliche da realizzare a scomputo), predisponendo capitolati/computi metrici per la successiva gara, che dovrà essere bandita in base alle procedure ad evidenza pubblica.

Il contributo da versare viene calcolato sulla base di alcuni parametri prestabiliti, ad ognuno dei quali è associato un coefficiente[4].

Gli oneri di urbanizzazione dipendono dalla DTZ (Densità Territoriale di Zona misurata in abitanti/Ha). Più alta è la DTZ, più basso è il valore unitario al mc dell’onere di Urbanizzazione Primaria, mentre la Secondaria resta costante. Un altro coefficiente è associato alla Zona di PRG (o Zona Territoriale Omogenea – ZTO in cui essa ricade) e al tipo di intervento. Il contributo al Costo di Costruzione, invece, viene calcolato in percentuale al Computo Metrico Estimativo. Per il non residenziale, si calcola: Turistico-Ricettivo 6%; Commerciale 7%; Direzionale 8%; Impianti Sportivi 5%[11].

A parità di intervento edilizio, dunque, gli oneri di urbanizzazione sono inversamente proporzionali alla densità di popolazione dell’area di destinazione.

Ne consegue che se, per assurdo, il comparto A1 (Stadio + Roma Village + Nuova Trigoria) potesse essere spostato tout-court in una zona più urbanizzata di Roma, ciò comporterebbe la corresponsione di un contributo inferiore a quello dovuto per la realizzazione della medesima opera nella zona di Tor di Valle.

Non va dimenticato, inoltre, che qualsiasi onere aggiuntivo può essere richiesto dall’amministrazione al proponente soltanto se necessario alla fruizione dell’impianto[7] e non può, quindi, essere utilizzato altrove[10].

Valutando l’operazione nell’ottica della massima monetizzazione conseguibile dal Comune di Roma, dunque, difficilmente si potrebbe individuare un’area più idonea di quella prescelta, considerata la bassa DTZ e la grande necessità di interventi infrastrutturali.

Dal punto di vista della razionalizzazione degli oneri, invece, la questione si complica sensibilmente poiché diviene afferente alla sfera delle legittime convinzioni personali. Se da un lato, infatti, vi è chi trova conveniente per la comunità sostenere i costi relativi alle OOPP aggiuntive con ulteriori concessioni edilizie, evitando perciò esborsi di denaro pubblico, dall’altro si contrappone chi ritiene questa prassi un favore ai costruttori (ricavi sul costruito notevolmente superiori agli oneri dovuti) e uno spreco di risorse pubbliche (utilizzare suolo equivale a sostenere un costo a carico della comunità).

Ovunque ci si posizioni in questa discussione, tuttavia,  appare evidente come l’idea che il passaggio dal Masterplan 1.0 al Masterplan 2.0, ossia dalla prima alla seconda visione urbanistica in gioco, abbia comportato un aggravio della spesa pubblica, si configuri come un falso storico.

Nel primo caso, infatti, il Comune utilizzava il contributo al costo di costruzione per la realizzazione di alcune opere pubbliche (parco fluviale, pontili est-ovest e sottopasso di via Dasti), concedendo cubatura compensativa in cambio delle OOPP che consolidano l’interesse pubblico:

Schema riassuntivo delle OOPP previste con Stadio della Roma

Masterplan 1.0 – Elenco delle OOPP – in marrone, quelle realizzate tramite contributo al costo di costruzione

Nel secondo, tale contributo viene invece destinato al potenziamento dell’offerta di trasporto su ferro [cfr. FAQ n.18], ovvero di opere il cui beneficio non è riservato esclusivamente ai fruitori dell’impianto e, dunque, perfettamente coerenti con gli interventi del Masterplan 1.0, mentre i pontili entrano nelle opere a compensazione SUL. Ciò, inevitabilmente, al costo di un taglio alle opere finanziabili (spariscono l’intervento al sottopasso di via Dasti e, soprattutto, il Ponte di Traiano, ritenuto superfluo a causa del futuro Ponte dei Congressi) ma permettendo, al contempo, un risparmio alla comunità in termini di concessioni edilizie addizionali, ossia della tanto temuta urbanistica contrattata:

OOPP Pubb Priv MasterPlan 2_0 Dopo IIa Conferenza Servizi

Masterplan 2.0 – Elenco delle opere pubbliche e private (a-h = Opere a compensazione SUL; Vp = Verde Pubblico; A1 = Stadio; B1 = Business Park; C1 = Convivium; P = Parcheggi)

OOPP Comp SUL MasterPlan 2_0 Dopo IIa Conferenza Servizi

Masterplan 2.0 – Elenco delle opere a compensazione SUL

OOPP Comp SUL Opzionali MasterPlan 2_0 Dopo IIa Conferenza Servizi

Masterplan 2.0 – Elenco delle opere opzionali messe a disposizione dal proponente

E’ appena il caso di ricordare, inoltre, che il sopra menzionato Ponte dei Congressi, seppure utilizzato nelle simulazioni dei flussi di traffico dell’area di Tor di Valle nello scenario 2 (SP2)[8], è opera la cui progettazione e il cui finanziamento sono antecedenti, oltre che totalmente indipendenti, al progetto romanista[9].

Un ulteriore aspetto che merita di essere approfondito, è come la popolazione residente interessata dagli interventi previsti con lo Stadio, secondo l’Annuario Statistico 2015[5]ammonti a 94.940 unità (così distribuite: Tor di Valle 16; suburbio S. VII Portuense 32.857; quartiere Q. XXXII Europa 9.390; zona Z. XXVII Torrino 35.784; zona Z. XXXI Mezzocammino 12.064; zona Z. XL Magliana Vecchia 4.740), ossia circa il 3,3% del totale (2.873.976). Non esattamente “zero cittadini”, come incautamente affermato da alcuni.

La popolazione residente interessata dalla realizzazione di opere di urbanizzazione, peraltro, rappresenta soltanto una misura parziale del loro effetto.

La criticità del sistema viario dell’area, ad esempio, era già stato oggetto, oltre 10 anni fa, di uno studio preliminare della Provincia di Roma[6] nel quale la riunificazione funzionale di via Ostiense – via del Mare (inclusa negli interventi previsti per lo Stadio della Roma, [cfr. FAQ n.18]) veniva indicata come una sua possibile soluzione. Per quale motivo la Provincia di Roma avrebbe dovuto elaborare un piano di modifiche alla rete viaria di un presunto deserto urbano interessato da zero cittadini? La risposta è alquanto scontata: perché la via del Mare e l’Ostiense (ma anche la Roma-Fiumicino) non raccolgono soltanto il traffico dei residenti (essendo le arterie della direttrice da e verso Ostia e l’aeroporto di Fiumicino) e, dunque, i benefici di un loro riassetto andrebbero a distribuirsi su una fetta molto più ampia di popolazione.

La zona di Torrino-Decima, infine, è interessata da un rischio idraulico R4, derivante dalla presenza del fosso di Vallerano [cfr. FAQ n.8]. Per quale motivo la messa in sicurezza di 35.000 persone circa dovrebbe passare in subordine rispetto ad altri interventi, pur necessari, in altre aree della città? Da quando 35.000 cittadini corrispondono a un deserto urbano?

Ultimo aggiornamento: 3 aprile 2019

Fonte [2]: http://www.parlamento.it/parlam/leggi/deleghe/01378dla.htm (art.16 comma 1)
Fonte [3]: http://www.parlamento.it/parlam/leggi/deleghe/01378dla.htm (art.16 comma 2)
Fonte [4]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/atti/deliberazioni/dac-2017-1.pdf (pp. 6-9)
Fonte [5]: https://www.comune.roma.it/resources/cms/documents/ANNUARIO_STATISTICO_Comune_di_Roma_2015.pdf (pp. 382-383)
Fonte [6]: http://www.provincia.rm.it/Trasportiemobilita/documentiUpload/FIU_RE_01%20RELAZIONE_ILLUSTRATIVA.PDF (p. 12)
Fonte [7]: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2017/06/23/17A04320/sg (comma 1)
Fonte [8]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/A_GENERALE/03_TRASPORTISTICA/DEF_G_GEN_00_TR_2360_1400_G00,00_INT_01.pdf
Fonte [9]: https://www.comune.roma.it/pcr/it/newsview.page?contentId=NEW819262
Fonte [10]: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2017/06/23/17A04320/sg (art. 62)
Fonte [11]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/atti/deliberazioni/Del-CC-2966-78.pdf (pp. 8-9, punto 10)


Hanno collaborato:
Andrea Longobardo (@FlyingAndrew91), ricerca documentale
Francesco Rapone (@FrancescoRapone), riferimenti normativi

9. Tor di Valle (Parte II: Unicredit)

Logo Unicredit

D: Perché si mormora che l’area sia stata scelta solo per favorire Unicredit?

R: In data 15 marzo 2012 la AS Roma conferisce l’incarico a Cushman&Wakefield, azienda leader mondiale nell’intermediazione immobiliare, di individuare la zona più adatta ad ospitare il proprio impianto[3]. C&W inizialmente apre alle proposte dei privati, collezionandone circa un centinaio, per poi completare una prima scrematura che ne riduce il numero a una decina circa. Le aree selezionate vengono quindi sottoposte alla valutazione dei tecnici del Comune di Roma, i quali attestano che quattro di esse, fra cui Tor di Valle, soddisfano i requisiti di idoneità [il giudizio viene espresso durante il mandato della giunta di centrodestra guidata da Gianni Alemanno ma viene confermato anche dopo l’insediamento di quella di centrosinistra con Ignazio Marino sindaco, ndr][4].

La teoria del complotto ispiratrice dei rumors riportati nella domanda, vuole che l’incarico a C&W (ufficializzato a marzo 2012 e che portò al memorandum d’intesa a Orlando, nel dicembre dello stesso anno, fra Parnasi e Pallotta[1]) sia stato, in realtà, soltanto un espediente volto a delegittimare la voce secondo cui la scelta di Parnasi quale partner dell’operazione sarebbe stata determinata esclusivamente dalla sua pesante posizione debitoria nei confronti di Unicredit.

Secondo tale teoria, pertanto, Unicredit avrebbe persuaso un importante advisor internazionale a inscenare una falsa campagna di raccolta e selezione delle proposte. La messinscena sarebbe poi stata perfezionata corrompendo funzionari e dirigenti del Comune di Roma, al fine di ottenere l’inserimento di Tor di Valle nelle aree dichiarate idonee ad ospitare l’impianto.

Anche senza entrare nel merito della sua credibilità e autenticità, la cui verifica sarebbe, eventualmente, competenza della magistratura [che, come si evince dalle recenti cronache giudiziarie, nonostante abbia passato al setaccio la vicenda non ha fin qui rilevato alcun profilo di illegittimità dell’iter, ndr], questa ricostruzione lascia alcune questioni irrisolte, non essendo, infatti, specificato perché e ai danni di chi sarebbe stato organizzato tale complotto.

La prima delle ipotesi, naturalmente, porta dritti a Pallotta: Unicredit avrebbe tramato per imporre l’area al finanziere americano. Ma Pallotta, in quanto socio di maggioranza della Neep Roma Holding SpA (la controllante di AS Roma), avrebbe potuto disconoscere in qualsiasi momento l’esito non vincolante della consulenza farlocca di C&W e del Comune di Roma, qualora non si fosse rivelato in linea coi propri programmi. Tor di Valle, quindi, doveva soddisfare a prescindere i criteri imposti[5] per la selezione dell’area, rendendo di fatto superfluo qualsiasi tentativo di manipolazione.

La seconda ipotesi, invece, coinvolge l’opinione pubblica: Unicredit e Pallotta avrebbero organizzato una gigantesca messinscena per giustificare agli occhi dei cittadini la scelta dell’area di Tor di Valle. In questo caso, tuttavia, non è chiaro il motivo per cui i soggetti in questione avrebbero dovuto avvertire l’esigenza di legittimare le proprie scelte davanti all’opinione pubblica (cosa mai accaduta durante tutta la loro gestione del club, ndr), per giunta al costo di reati penali, trattandosi oltretutto di un investimento privato completamente a carico di privati (e, quindi, per sua natura rispondente soltanto a criteri di convenienza personale e non a graduatorie di merito pubblico) oltre che di una eccellenza in campo architettonico (basti ricordare le principali firme coinvolte: Dan Meis per lo Stadio, Daniel Libeskind per il Business Park e Andreas Kipar per i parchi).

Alla luce di ciò, appare decisamente più plausibile che Tor di Valle, dopo un’accurata analisi condotta anche grazie a C&W e a tecnici e funzionari del Comune di Roma, si sia semplicemente rivelata come il miglior compromesso fra i requisiti di Legge (localizzare un’area, da PRG, il più possibile compatibile con l’intervento previsto [cfr. FAQ n.8] e, quindi, idonea ad ospitare l’impianto), le esigenze di Pallotta (individuare un’area sufficientemente vasta da poter prevedere strutture commerciali e direzionali grazie alle quali attirare investitori che, altrimenti, non avrebbero avuto interesse a finanziare uno Stadio della AS Roma [cfr. FAQ n.2 e FAQ n.4]) e quelle di Unicredit (limitare le perdite subite durante il rapporto con la famiglia Sensi, invogliando Pallotta ad acquisire le quote di AS Roma ancora in mano alla banca[2] e ricondurre l’istituto all’interno della propria attività caratteristica, sottraendolo alle critiche sull’opportunità della sua partecipazione diretta in una società sportiva).

In una intervista rilasciata a Real Vision Television[6] nel marzo 2019, peraltro, lo stesso Pallotta accenna a un presunto rammarico di Unicredit per aver ceduto, forse troppo frettolosamente, la quota di AS Roma in suo possesso. Affermazione che, indipendentemente dalla sua attendibilità, rivela l’ormai netta presa di distanza della banca nei confronti dell’affare, la quale trova ulteriore testimonianza nei successivi rapporti fra le due parti, basati sull’erogazione di soli servizi di consulenza e non più di credito[7].

Ultimo aggiornamento: 4 aprile 2019

Fonte [1]: http://www1.adnkronos.com/IGN/News/Sport/Calcio-As-Roma-firmato-accordo-Pallotta-Parnasi-a-Orlando_314037788747.html
Fonte [2]: http://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-sandbox/image/upload/v1448030509/asroma-uat/hfbcj7jifw9z0sprjmor.pdf
Fonte [3]: Questo era il link originale del comunicato, rimosso a seguito della pubblicazione della nuova versione del sito ufficiale AS Roma: http://www.asroma.it/it/notizie/comunicato-as-roma-cushmanwakefield-llp/
Qui è possibile trovarne una sua copia, tratta da uno dei tanti siti di informazione romanista: http://tinyurl.com/had2vhp
Fonte [4]: http://www.pagineromaniste.com/baldissoni-evento-viale-tiziano-studio-tonucci/
Fonte [5]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stadio-roma/elaborati/2014-05-29-studio-di-fattibilita.pdf (pp. 7-8)
Fonte [6]: https://www.realvision.com/rv/media/Video/70fe5e1151584cba8f2e9b3b559b5070/transcript (p. 10, seconda domanda, ultimo periodo)
Fonte [7]: https://res.cloudinary.com/asroma2-production/image/upload/v1551471099/asroma2-prod/assets/ROMA_RELAZIONE_FINANZIARIA_SEMESTRALE_31.12.2019.pdf (p. 69, punto 10 “Finanziamenti a medio e lungo termine”, primo paragrafo, ultimo periodo)


8. Tor di Valle (Parte I: Il rischio idrogeologico)

Sondaggi geologici nell'area di Tor di Valle

«Non è vero che l’area dello Stadio è a rischio esondazione per l’effetto diretto dell’onda di piena del fiume Tevere. Io credo che chi si esprime in tal senso non solo non abbia verificato la documentazione progettuale ma non abbia nemmeno acquisito e studiato nel merito il Piano di Assetto Idrogeologico dell’Autorità di Bacino del fiume Tevere» (prof. Fernando Nardi, esperto internazionale di rischi idrologici e idrogeologici)

D: Come si può pensare di costruire nell’area di Tor di Valle, con tutti quei vincoli ambientali e il rischio idrogeologico?

R: L’area di Tor di Valle interessata dall’intervento, in quanto già edificata[8] (vi è presente l’ex-ippodromo), destinata da PRG vigente a “verde privato attrezzato” (in cui, ex art. 87 delle NTA, è ammessa la realizzazione di attrezzature sportive, di servizi connessi e complementari con indice di fabbricabilità pari a 0,09mq/mq di cui 0,03mq/mq di servizi e che, essendo destinata dal PRG previgente a Zona G4, potrebbe ospitare anche un mix funzionale tra cui commerciali, servizi, direzionale privato, ossia un mix funzionale di attrezzature sportive e servizi connessi e complementari[9][10]), geologicamente compatibile[7] e priva di vincoli di inedificabilità assoluta di alcun tipo[1], soddisfa i requisiti di Legge e, pertanto, rientra nella legittima facoltà di scelta del proponente.

Occorre infatti ricordare che:

  • In data 15 marzo 2012 la AS Roma conferisce l’incarico a Cushman&Wakefield, azienda leader mondiale nell’intermediazione immobiliare, di individuare la zona più adatta ad ospitare il proprio impianto[2]. C&W inizialmente apre alle proposte dei privati, collezionandone circa un centinaio, per poi completare una prima scrematura che ne riduce il numero a una decina circa. Le aree selezionate vengono quindi sottoposte alla valutazione dei tecnici del Comune di Roma, i quali attestano che quattro di esse, fra cui Tor di Valle, soddisfano i requisiti di idoneità [cfr. FAQ n.9];
  • In sede di Conferenza dei Servizi preliminare, l’Autorità di Bacino segnala la presenza nell’area prescelta di un rischio idraulico legato al fosso di Vallerano[3][5] (e non al fiume Tevere, come invece denunciato erroneamente da alcuni istituti privati e partiti politici) e, non avendo rilevato nulla di ostativo alla realizzazione del complesso, pone la sua messa in sicurezza definitiva come unica condizione necessaria, per quanto le concerne, alla dichiarazione di pubblico interesse da parte della giunta Marino[4] (consentirà al quartiere Torrino-Decima, tra l’altro, di vedere finalmente declassato il suo indice di rischio R4, a decenni dalla costruzione[13]) riservandosi, in sede di Conferenza dei Servizi decisoria, di valutare l’impatto delle nuove strutture e disporre, eventualmente, ulteriori prescrizioni[5];
  • In data 2 dicembre 2015, si conclude l’attività di indagine geologica sull’area interessata dall’intervento, che ne accerta la compatibilità con lo stesso[7];
  • In sede di valutazione di impatto ambientale, l’Autorità di Bacino esprime, il 21 novembre 2017, parere di compatibilità dell’opera[12]
  • I tre comparti individuati nello Studio di Fattibilità (Comparto A1: Stadio, Nuova Trigoria – Comparto B1: Business Park – Comparto C1: Commerciale) sorgeranno esclusivamente sull’area di proprietà Eurnova ospitante l’ex-ippodromo[11], ossia quella già attualmente edificata. La restante porzione della superficie d’intervento interessa aree di proprietà pubblica e di terzi che saranno soggette ad esproprio e su cui insisteranno esclusivamente opere di interesse pubblico (viabilità, parcheggi, parco fluviale, ecc.).

E’ appena il caso di notare, infine, come strutture quali Stadio Olimpico, Stadio Flaminio o Auditorium sorgano adiacenti a zone il cui attuale indice di rischio è il medesimo (di una porzione) dell’ex Ippodromo di Tor di Valle (R3)[6]. Per i primi si tratta di zone di rischio del reticolo primario (fiume Tevere) mentre Tor di Valle, come detto, è interessata dal rischio del reticolo secondario. Dal momento che per queste aree non è previsto alcun intervento, si può ragionevolmente affermare che, al termine degli interventi di messa in sicurezza definitiva del fosso di Vallerano, anche raggiungere e sfollare (oltre che, ovviamente, frequentare) i luoghi dell’evento sarà più sicuro nel nuovo Stadio della Roma di quanto non lo sia nelle suddette zone.

Situazione del rischio idraulico ante (da R3 a R4) e post operam (nessuno)sul Fosso di Vallerano

Rischio idraulico ante e post operam (Masterplan 1.0, cartella A_ Relazione Generale\A – Relazione Descrittiva, file A0.TDV_Relazione Descrittiva.pdf, pagina 34)

Ultimo aggiornamento: 3 aprile 2019

Fonte [1]: http://www.regione.lazio.it/PTPR/PTPRB/
Per chi non riuscisse a navigare la mappa interattiva, ecco una screenshot dell’area di Tor di Valle:

PTPR Tav B., Tav 24, Foglio 374

mentre a questo indirizzo è disponibile la relativa legenda comprensiva dei riferimenti normativi. Sovrapponendovi il Masterplan generale  si evince che:

  • l’area campita in rosso indica un vincolo a tutela limitata (art. 136 Dlgs 42/04), dove il progetto prevede il parco fluviale ovest, più una porzione (campi in erba e area verde, oltre alla ricostruzione della tribuna dell’ex Ippodromo) del comparto A1 (Stadio + Roma Village + Nuova Trigoria) ;
  • l‘area celeste che segue il corso del Tevere indica la fascia di rispetto di 150m (art. 7 L.R. 24/98), per i quali il PTPR prevede la non edificabilità e dove il progetto non prevede alcun intervento privato;
  • i cerchi gialli (3 casali rurali) indicano vincoli puntuali per i quali il PTPR prevede una fascia di rispetto di 50m (art. 31bis e art. 44 L.R. 24/98, L.R. 27/2001) non edificabile o edificabile ad uso agricolo, dove il progetto prevede il parco fluviale ovest;
  • Tutto ciò che è bianco, ossia dove insisterà il complesso, è esente da qualsiasi tipo di vincolo

Fonte [2]: Questo era il link originale del comunicato, rimosso a seguito della pubblicazione della nuova versione del sito ufficiale AS Roma: http://www.asroma.it/it/notizie/comunicato-as-roma-cushmanwakefield-llp/
Qui è possibile trovarne una sua copia, tratta da uno dei tanti siti di informazione romanista: http://tinyurl.com/had2vhp

Fonte [3]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/rischioidraulico/pai-secondario-17.pdf
Fonte [4]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/news/assessorato/attivita/2014-18-12-stadio/stadio-presentazione.pdf (p. 38)
Fonte [5]: http://www.vocegiallorossa.it/nuovo-stadio/ferranti-autorita-del-bacino-del-fiume-tevere-nostro-parere-condizionato-dalla-messa-in-sicurezza-del-fosso-di-vallerano-79502
Fonte [6]: confrontare la mappa di rischio della zona Stadio Olimpico con quella di Tor di Valle
Fonte [7]: http://www.geores.it/sito/wp-content/uploads/Case-study_Tor-di-Valle.pdf
Fonte [8]: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2013/12/27/13G00191/sg (comma 305)
Fonte [9]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/uo_urban/prg_vigente/prg_nta.pdf (art. 87, p. 72)
Fonte [10]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/uo_urban/prg_adottato/p3_17.pdf (clicca qui per visualizzare la legenda)
Fonte [11]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/A_GENERALE/01_URBANISTICA/DEF_G_GEN_00_UR_0000_0206_G00,00_STB_02.pdf
Fonte [12]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-pareri-unici-via///Pareri%20Unici%20e%20altri/Pareri%20VIA/2017.12.01_Parere%20Finale%20VIA.pdf (p. 11)
Fonte [13]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-pareri-unici-via///Pareri%20Unici%20e%20altri/Pareri%20VIA/2017.12.01_Parere%20Finale%20VIA.pdf (p. 25, sezione “Acque”)


Hanno collaborato:
Francesco Rapone (@FrancescoRapone), consulenza

7. La proprietà dell’impianto (Parte III: How much? SdR vs Allianz Arena)

Render dello Stadio della Roma

D: Quindi, più precisamente, la AS Roma come ci guadagnerà?

R: Oltre ai vantaggi derivanti dall’aspetto sportivo del progetto, grazie al quale il club giallorosso si troverà a disporre dello Stadio e di un nuovo centro, comprensivo di campi di allenamento e una serie di servizi accessori (Panoramic Restaurant, Broadcast Studio, Hall of Fame, ecc.), AS Roma godrà, secondo quanto desumibile direttamente o indirettamente dallo Studio di Fattibilità, dei benefici economici provenienti da:

  1. vendita dei biglietti per gli eventi AS Roma[5]
  2. Fan Tour dello Stadio[2]
  3. una quota pari al 10% del margine operativo netto (MON) su tutti gli eventi non organizzati da AS Roma[3][2] [sì, hai capito bene: quando gli utenti di lazio.net o vecchiasignora.com andranno ad assistere al concerto degli One Direction, finanzieranno indirettamente AS Roma, ndr]

A questi, naturalmente, si aggiungeranno i profitti a marchio AS Roma, compresi quelli realizzati nel Roma Village, secondo le diverse modalità già attualmente in essere  [ad esempio, nel contratto con Nike[4], ndr]. Il tutto, auspicabilmente, registrando un significativo incremento rispetto al periodo antecedente all’entrata in funzione del nuovo impianto, a parità di voci di ricavo, come verificatosi nel caso di precedenti illustri[8] [cfr. FAQ n.5].

Tuttavia, fin quando gli accordi commerciali non saranno dettagliati ulteriormente, azzardare qualsiasi previsione di ricavo risulterà pressoché impossibile. Le informazioni incluse nello Studio di Fattibilità e nelle successive integrazioni, infatti, sono decisamente insufficienti allo scopo oltre che, tavolta, ambigue e contraddittorie. Non è ancora chiaro, ad esempio, in quale categoria rientrino i ricavi derivanti dall’affitto delle luxury-suite (50 suite con salotti e bar privati e 3 club esclusivi, di cui uno da 200 posti[1])  né se nel calcolo del MON siano inclusi, ed eventualmente con quale incidenza, anche costi e ricavi non direttamente riconducibili ad un singolo evento extra-AS Roma (come i naming rights o il costo del personale).

Nel frattempo, può essere interessante rilevare come le previsioni di ricavo extra-AS Roma presenti nello Studio di Fattibilità[6] risultino più o meno in linea coi valori fatti registrare dall’Allianz Arena nei primi dieci anni di utilizzo, a fronte di costi di gestione, oneri finanziari e ammortamenti decisamente inferiori rispetto a quelli dell’impianto tedesco:

comparazione allianz sdr

Comparazione ricavi extra-AS Roma vs extra-FC Bayern (dati Allianz Arena München Stadion GmbH a cura di Luca Marotta [jstargio@gmail.com])

Tengo particolarmente a ricordare, comunque, come questa comparazione si basi esclusivamente sulle voci di ricavo riconducibili alle società proprietarie degli impianti (“Allianz Arena München Stadion GmbH„ per quello tedesco e “Stadio TdV SpA„ per quello romano) e, dunque, non includa quelle direttamente spettanti all’organizzatore dell’evento che prende in locazione lo stadio (come, ad esempio, gli incassi da botteghino rispettivamente di FC Bayern e AS Roma).
L’Allianz Arena, infatti, è  locato a titolo oneroso ai due club di Monaco di Baviera (FC Bayern e TSV 1860 München) esattamente come lo Stadio della Roma lo sarà alla AS Roma.

Tuttavia, mentre Allianz Arena München Stadion GmbH è controllata al 100% dalla FC Bayern München AG che può, quindi, trasferire a sé anche l’eventuale utile da essa generato, la AS Roma SpA potrà contare, invece, soltanto sul 10% del MON sugli eventi da lei non direttamente organizzati. Per contro, FC Bayern München AG ha sostenuto i costi di costruzione dell’impianto (dovendo perfino ricorrere alla sottoscrizione di derivati cross-currency interest rate swap a copertura del rischio tasso di interesse e sostenendo i costi per la loro risoluzione a seguito del rimborso anticipato del debito[7]), mentre la AS Roma SpA sarà sollevata dal rischio d’impresa ad essi connesso, oltre che dagli oneri di manutenzione [cfr. FAQ n.4].

Quanto appena detto, ovviamente, non costituisce alcuna garanzia che, quelli previsti nello Studio di Fattibilità, risulteranno essere gli effettivi ricavi dello Stadio della Roma né può produrre elementi utili a determinare  quelli direttamente spettanti alla AS Roma, che saranno largamente condizionati dai risultati della squadra nelle competizioni nazionali e internazionali. Di sicuro, però, restituisce una misura abbastanza precisa delle aspettative e delle ambizioni del proponente.

Ultimo aggiornamento: 27 giugno 2019

Fonte [1]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stadio-roma/elaborati/2014-05-29-studio-di-fattibilita.pdf (p. 23)
Fonte [2]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-2014-132.pdf (p. 7, ultimo paragrafo)
Fonte [3]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stadio-roma/elaborati/2014-08-18-all-C-uso-stadio.pdf (p. 2, ultimo punto)
Fonte [4]: http://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-production/image/upload/v1449662269/asroma-uat/vnj7mfl1h1whiwhngjgp.pdf (pp. 95-96)
Fonte [5]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stadio-roma/elaborati/2014-05-29-studio-di-fattibilita.pdf (p. 37)
Fonte [6]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stadio-roma/elaborati/2014-05-29-studio-di-fattibilita.pdf (p. 40)
Fonte [7]: Allianz Arena Stadion 2013-2014 (p. 14)
Fonte [8]: https://www.forbes.com/sites/bobbymcmahon/2016/10/04/tracking-the-impact-of-arsenals-move-to-emirates-stadium-ten-years-on-was-it-worth-it/#2a05ef5e537e (par. “Generating New Money”)

 


6. La proprietà dell’impianto (Parte II: SdR vs Staples Center)

Render dello Stadio della Roma

D: Eppure, su diversi forum calcistici, si afferma che i guadagni per AS Roma saranno minimi, se non addirittura in perdita. Non è così?

R: Soffermiamoci per qualche istante sullo Staples Center, lo stadio dove gareggiano le due squadre NBA di Los Angeles, i Lakers e i Clippers e quella NHL dei Kings.

Sapresti dire il nome dell’azienda proprietaria di questo impianto nonché uno dei principali partner di Pallotta nello Stadio della Roma? E quello dell’architetto che ha progettato entrambe le strutture? Saresti in grado, infine, di indicare in quale complesso, dal cui modello di business ha tratto ispirazione il progetto giallorosso, è localizzato?

Esatto, proprio AEG[1], Dan Meis[2] e L.A. Live[1].

Curiose coincidenze, non trovi?

Dovremmo pertanto dedurre, in base a quanto affermato nei suddetti forum, che anche tutte queste squadre non realizzino succulenti introiti da stadio [90mln di dollari l’anno per i Lakers, soltanto dal botteghino[3], ndr], non essendo proprietarie della struttura o che Steve Ballmer sia stato vittima di un raggiro, avendo sostenuto un esborso di circa 2mld di dollari per l’acquisizione di una franchigia priva di un impianto di proprietà nel suo patrimonio[4]?

Naturalmente, conclusioni del genere sono del tutto fuorvianti, dal momento che la proprietà, in sé, non rappresenta alcun indice di remunerazione. Fatta salva la politica locale, che esercita una funzione di indirizzo spesso determinante, infatti, laddove le condizioni del mercato immobiliare non risultano favorevoli o la capacità di spesa adeguata all’investimento desiderato, non è infrequente assistere a soluzioni più articolate che spaziano dalla proprietà di terzi (come lo Staples Center nel caso di Lakers, Clippers e Kings, appunto) a quella condivisa (ad es. Bulls e Blackhawks nel caso dello United Center oppure, almeno nelle intenzioni iniziali, FC Bayern e TSV 1860 München in quello dell’Allianz Arena) passando spesso per il [decisamente controverso, ndr] partenariato pubblico-privato (PPP)[5] (come nel caso del prossimo stadio di Rotterdam [cfr. FAQ n.1]), tutte aventi lo scopo di frazionare il rischio di impresa su una pluralità di soggetti senza compromettere la vantaggiosità dell’investimento dei club sportivi coinvolti.

Proprietà degli stadi nelle 20 Top League

The European Club Footballing Landscape (UEFA.com) , pag. 115, dove è disponibile una panoramica delle diverse modalità di proprietà/patrimonializzazione degli impianti in Europa. Il caso AS Roma->TdV SpA->Neep Roma Holding rientrerà nella classificazione contrassegnata in verde chiaro.

Ultimo aggiornamento: 15 luglio 2019

Fonte [1]: https://www.aegworldwide.com/divisions/facilities/arenas/
Fonte [2]: http://www.meisstudio.com/staples-center/
Fonte [3]: http://articles.latimes.com/2012/oct/18/sports/la-sp-lakers-fyi-20121018
Fonte [4]: http://www.washingtonpost.com/news/fancy-stats/wp/2014/05/29/why-the-clippers-could-be-worth-2-billion-or-more/
Fonte [5]: https://www.sandiego.gov/sites/default/files/legacy/chargersissues/pdf/horrow.pdf


5. La proprietà dell’impianto (Parte I: SdR vs Emirates Stadium)

Render dello Stadio della Roma

D: Allora lo Stadio non è della AS Roma, è di Pallotta! Ma, così, qualsiasi entrata non finirà nelle sue tasche, invece che in quelle del club?

R: Niente affatto, gli accordi resi noti con lo Studio di Fattibilità prevedono esattamente l’inverso, ossia la partecipazione della AS Roma ai ricavi del complesso, oltre al mantenimento della titolarità su quelli derivanti dal proprio botteghino [cfr. FAQ n.7]. Del resto, nemmeno il CONI, pur essendo proprietario dello Stadio Olimpico, partecipa ai ricavi derivanti dalla vendita dei biglietti mentre trattiene soltanto una percentuale di quelli ottenuti grazie alle aree Premium[1].

Nonostante possa portare i meno avvezzi a prefigurare scenari poco vantaggiosi per il club giallorosso, infatti, la configurazione piramidale prescelta per gestire gli assets della holding AS Roma[4] (anche al fine di sollevare il club dal rischio d’impresa connesso alla costruzione dello stadio [cfr. FAQ n.4] che graverà, invece, su una apposita società di scopo, ossia su un’entità giuridica largamente utilizzata nel project financing [cfr. FAQ n.14] e nelle operazioni immobiliari, facilitandone l’accesso al credito), non è certo un unicum, nel mondo sportivo.

Soltanto per rimanere in ambito calcistico, Arsenal e Emirates Stadium sono legati attraverso la medesima struttura[2][3] che lega AS Roma e Stadio della Roma, composta da due società distinte – una corrispondente al club calcistico propriamente detto e un’altra proprietaria dello stadio – entrambe controllate da una capogruppo il cui pacchetto di maggioranza è detenuto da una società con sede nel Delaware:

Una comparazione della struttura delle holdings AS Roma e Arsenal che dimostra come la proprietà dello stadio e della squadra appartiene, in entrambi i casi, a due società distinte ma possedute dalla stessa controllante

Ovviamente, nessuno al mondo si sognerebbe mai di affermare che l’Emirates non sia lo stadio dell’Arsenal né che questi non tragga indubbi vantaggi dal suo sfruttamento.

Perché farlo, allora, con la AS Roma e il suo Stadio?

Naturalmente, come detto, l’Arsenal non è che uno dei tanti esempi di adozione di questo tipo di strutturazione societaria. Fra i più recenti, potremmo citare quello del Tottenham Hotspur, datato 2019, che vede anch’esso club e stadio detenuti da due entità separate (rispettivamente Tottenham Hotspur Football & Athletic Co. Limited e Tottenham Hotspur Stadium Limited), entrambe controllate dalla holding Tottenham Hotspur Limited di proporietà della ENIC Group[5]

Ultimo aggiornamento: 13 novembre 2019

Fonte [1]: http://www.repubblica.it/sport/calcio/serie-a/roma/2012/06/08/news/accordo_coni-36817233/
Fonte [2]: https://www.arsenal.com/sites/default/files/documents/Arsenal%20Holdings%20plc%20-%20Annual%20Report%202016-17.pdf (p. 54 e p. 65 punto 32)
Fonte [3]: http://www.calcioefinanza.it/arsenal-fc-informazioni-societarie/
Fonte [4]: http://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-production/image/upload/v1463436348/asroma-uat/oywhubts7oymjp5lihl3.pdf
Fonte [5]: https://www.tottenhamhotspur.com/media/16757/tottenham-hotspur-limited-30-6-18.pdf (p. 46)