18. Il pubblico interesse

UnoStadioFattoBene

D: Quale sarebbe la pubblica utilità di quest’opera?

R: Innanzitutto, il valore delle infrastrutture. Dei circa 166,5mln di euro di oneri di urbanizzazione complessivi previsti dal Masterplan 2.0, infatti, una quota pari a circa 84,7mln sarà costituita da opere i cui benefici ricadranno su un’area e un’utenza più ampie rispetto a quelle direttamente interessate dal progetto [cfr. FAQ n.10], ossia che non riguarderanno esclusivamente lo Stadio e la sua fruizione.

Di seguito, la ripartizione fra le singole OOPP della quota in oggetto[1]:

  • Unificazione via Ostiense 37,9mln
  • Messa in sicurezza Ostiense fino al nodo Marconi 6,3mln
  • Stazione di Tor di Valle con ponte 8,8mln
  • Ponte ciclopedonale della Magliana 10,9mln
  • Messa in sicurezza Fosso di Vallerano 14,1mln
  • Impianto di CCTV a 3,3mln
  • Pontile Est ed Ovest 1,9mln
  • Golena Est ed Ovest 1,1mln
  • Parco Fluviale Ovest 3,7mln

A queste, andrebbero aggiunti i seguenti interventi derivati dal contributo al costo di costruzione o realizzati a standard e, dunque, non soggetti a compensazione:

  • Contributo economico per la Roma-Lido 44mln
  • Asse collegamento Ostiense A91 4,1mln (10,1mln in caso di realizzazione del Ponte di Traiano)
OOPP Comp SUL Dopo IIa Conferenza Servizi

Quadro economico progettazione e costruzione – Opere Pubbliche

OOPP Private Dopo 2a Conferenza Servizi

Quadro economico progettazione e costruzione – Opere Private

Tuttavia, poiché la Legge 147/2013 (e successive modificazioni) prescrive che gli immobili con destinazione d’uso diversa da quella sportiva previsti nell’intervento concorrano alla «valorizzazione del territorio in termini sociali, occupazionali ed economici» [cfr. FAQ n.14], la verifica della sussistenza del pubblico interesse della proposta non può esaurirsi nel semplice conteggio degli oneri ma deve tradursi anche in una analisi complessiva dei suoi effetti sul tessuto socio-economico capitolino.

A tale proposito, uno studio pubblicato nel novembre 2016 dall’Università Sapienza[2], ha evidenziato che «l’investimento di circa 1,6 miliardi di euro finanziati interamente dai privati in un arco temporale di sei anni, avrà un impatto economico sulla città di Roma pari a circa due volte e mezzo rispetto a quello generato da Expo 2015 su Milano, rilanciando in modo consistente numerosi comparti industriali come quello dell’edilizia, dell’entertainment e dei servizi» e che «una volta a regime, i nuovi occupati nelle varie aree previste dal progetto saranno 4mila, con oltre 15-20mila lavoratori che svolgeranno la propria professione nel Business Park. A fronte dell’aumento degli impiegati, il tasso di disoccupazione a Roma calerà nel 2019 di circa l’1%, con una riduzione media pari a circa mezzo punto percentuale».

Infografica riepilogativa dello studio condotto dall'Università Sapienza circa la ricaduta economica di Stadio della Roma sulla città

Infografica contenente alcuni dati (basati sul Masterplan 1.0) dello studio effettuato dall’Università Sapienza

E’ appena il caso di rilevare, infine, che una ricerca condotta dal gruppo Expedia[3] in occasione della finale di Champions League 2019, ha dimostrato come il 68% dei viaggiatori nel mondo ha programmato almeno una vacanza traendo spunto da un evento sportivo. Un dato altamente significativo per una città con spiccata vocazione turistica come Roma.

Ultimo aggiornamento: 4 luglio 2019

Fonte [1]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/A_GENERALE/00_REL.%20GEN/DEF_G_GEN_00_GE_0000_1400_G00,00_EUR_02.pdf (p. 135 e pp. 140-157)
Fonte [2]: https://stadiodellaromafaq.files.wordpress.com/2017/02/studio-impatto-economico.pdf
Fonte [3]: https://www.bloomberg.com/press-releases/2019-05-21/destination-football-expedia-group-football-travel-trends-study-reveals-two-thirds-of-travellers-plan-holidays-around


17. Stadio e AS Roma

Logo AS Roma

D: Se non c’è rischio di separazione fra Stadio e AS Roma, perché nelle delibere Marino/Raggi è stato inserito un vincolo di 30 anni?

R: Perché la Legge 147/2013 [cfr. FAQ n.14] richiede l’esistenza di un accordo con una o più associazioni o società sportive utilizzatrici in via prevalente[1] ed era quindi necessario esplicitare tale accordo anche in delibera.

Tuttavia, sebbene l’ipotesi di una separazione fra Stadio e AS Roma sia squisitamente accademica [cfr. FAQ n.15], essa resta pur sempre tecnicamente possibile.

Il Comune di Roma, pertanto, ha ritenuto di dover consolidare il pubblico interesse prevedendo, per una tale evenienza, il versamento, da parte del proponente in favore del Comune stesso, di una penale pari al Contributo Straordinario attualizzato al momento della corresponsione. Tale importo, dovrà essere garantito tramite apposita fidejussione annuale a carico del proponente[2].

Ultimo aggiornamento: 7 agosto 2017

Fonte [1]: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2013/12/27/13G00191/sg (comma 304 lettera a)
Fonte [2]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-32-2017.pdf (p. 11, primi due paragrafi)


16. Pallotta e AS Roma

Una foto di James Pallotta con abbigliamento AS Roma

D: Se col solo Stadio non si guadagna, significa che Pallotta vuole farlo con gli incassi della AS Roma?

R: Ma questo è ovvio. Pallotta sta cercando (fin qui con scarso successo, ad onor del vero) di attuare una serie di strategie finalizzate alla crescita del club e, conseguentemente, dei propri ricavi, siano essi alimentati dai flussi di cassa del club o da un cospicuo capital gain.

L’impegno profuso da lui e dai suoi soci, soprattutto nei primi due anni, fra acquisizione del club, riscatto dei debiti nei confronti di Unicredit, ricapitalizzazioni e prestiti (anche in futuro conto aumento di capitale), dovrebbe costituire una garanzia sulle loro reali intenzioni, ossia che alla crescita della AS Roma corrisponde un incremento dei loro ricavi e che i due obiettivi non possono e non devono essere in conflitto, pena il fallimento di entrambi[2].

Tuttavia, occorre sempre tenere a mente come Raptor Capital Management, l’azienda del gruppo Raptor cui AS Roma è riconducibile,  sia un Hedge Fund (ad agosto 2013 il sesto più importante del mondo per introiti da equity[1]), ossia un fondo il cui portafoglio si compone di investimenti accumunati da alcune caratteristiche ben precise, fra cui:

  • limitato investimento iniziale (sia economico che temporale)
  • altissimo indice di rischio
  • elevata remuneratività, possibilmente in grado di ripagare il fallimento di tutti gli altri investimenti in portafoglio

e alle quali anche l’operazione AS Roma si attiene fedelmente, caratterizzandosi infatti per:

  • contenuti costi di acquisizione e ricapitalizzazione (per un totale di circa 245mln[4]), entrambi sostenuti principalmente nei primi anni di proprietà
  • elevate possibilità di veder fallire il progetto Stadio per ragioni economiche o politiche
  • altissima prospettiva di reddito una volta realizzato il complesso

Tutte queste caratteristiche, generalmente, si inseriscono in un’operazione denominata Leveraged Buy-Out (acquisizione a leva) e realizzata tramite la costituzione di una o più società veicolo [AS Roma SPV LLC e la sua controllata NEEP Roma Holding S.p.A, nel caso in questione, ndr] le cui risorse necessarie all’acquisizione della società target [AS Roma SpA, sempre nel caso in questione, ndr] sono finanziate per lo più a debito che a capitale (ossia con leva finanziaria più che azionaria), in considerazione del suddetto elevato profilo rischio-rendimento.

Da ciò si deduce che, maggiore è il rapporto debito/capitale delle società veicolo, maggiore è l’instabilità dell’intera operazione poiché la ricchezza generata dalla società target deve:

  • rimborsare il debito contratto dalle società veicolo per sostenere i costi di acquisizione più gli interessi, proporzionali alla rischiosità dell’investimento, dovuti su di esso
  • remunerare gli investitori

Inoltre, a garanzia di tale debito, solitamente vengono accese polizze o contratti di fideiussione aventi oggetto i beni di proprietà della società target.

Sorprendentemente, però, le due società veicolo dell’operazione in questione sono caratterizzate da una struttura finanziaria fortemente sbilanciata verso il capitale.

Dal bilancio 2015 di NEEP Roma Holding S.p.A[5] risulta, infatti, che i mezzi propri, pari a 160,23mln di Euro, finanziano l’83,5% dell’attivo così come, dal bilancio al 31 dicembre 2015 della sua controllante AS Roma SPV LLC[6], risulta che il totale dell’attivo, pari a 201mln di dollari USA, è finanziato per il 95% con capitale di rischio, ossia con mezzi propri dei soci.

Si può di conseguenza affermare che, essendo il peso del debito, nella struttura finanziaria aggregata delle società veicolo, inferiore al 20%, quando nelle operazioni di LBO più canoniche si attesta quantomeno al 50%, il grado di rischio complessivo e il profilo speculativo dell’operazione, per ciò che può interessare ai tifosi, sono molto inferiori alla norma.

Alla luce di ciò, la querelle sulla proprietà dello Stadio appare del tutto sterile e secondaria [cfr. FAQ n.6]. La vera domanda che dovrebbero porsi i tifosi, in effetti, sarebbe: saprà Pallotta dare seguito alla sua brillante visione d’insieme incastrando i pezzi di una operazione così terribilmente complessa e ad alto rischio fallimento [cfr. FAQ n.2, FAQ n.4, FAQ n.9, FAQ n.15]?

Dalla risposta dipenderanno le sorti dell’AS Roma non soltanto relativamente all’esperienza americana ma anche a quelle future.

La storia, infatti, ha ormai ampiamente dimostrato come, una fragile condizione societaria sulla falsariga di quella ereditata dai Sensi, lasci spazio di manovra ad acquirenti di medio-basso cabotaggio o, nel migliore dei casi, a spericolati avventurieri della finanza. Rischio che sarebbe, invece, scongiurato nel caso di una AS Roma finalmente in grado di produrre reddito e legata per 30 anni ad un impianto ultramoderno, poiché inaccessibile al vasto sottobosco popolato da personaggi alla ricerca di un posto al sole e incapaci di offrire alcuna prospettiva di sviluppo al club.

E’ opportuno sottolineare, inoltre, come, nel caso AS Roma, persista il bisogno di una pesante capitalizzazione, prima ancora che di una patrimonializzazione: il club necessita di politiche aggressive sia dal punto di vista tecnico che di quello del marketing senza però disporre ancora delle risorse necessarie allo scopo ed è in questa direzione che, secondo la proprietà americana, sarebbero dovuti andare gli accordi commerciali come quelli, ad esempio, con Nike (componente fissa molto bassa, percentuale sulle vendite molto alta[3]) e Disney (sostenere il costo di affitto delle strutture di allenamento in cambio di visibilità).

Il sostanziale immobilismo dei ricavi commerciali, le vicissitudini relative al main sponsor e la lenta e travagliata evoluzione del progetto Stadio, tuttavia, non lascerebbero presagire il successo dell’iniziativa, almeno per il momento, e ciò dovrebbe portare inevitabilmente a riflettere anche sui possibili scenari, non necessariamente a lieto fine, conseguenti a un eventuale disinvestimento del fondo Raptor.

Ultimo aggiornamento: 5 aprile 2019

Fonte [1]: http://www.insidermonkey.com/blog/largest-hedge-funds-in-the-world-212351/
Fonte [2]: http://www.goal.com/en/news/596/exclusive/2014/09/19/5114765/one-of-europes-best-entertainment-spots-pallotta-presents
Fonte [3]: http://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-production/image/upload/v1449662269/asroma-uat/vnj7mfl1h1whiwhngjgp.pdf (pp. 95-96)
Fonte [4]:

Acquisizione del pacchetto di maggioranza

A questo indirizzo è disponibile il documento di offerta pubblica di acquisto obbligatoria delle azioni ordinarie AS Roma lanciata nell’estate del 2011 dalla cordata americana: www.consob.it/cnbarchives/documenti/opa/2011/opa_as_roma_20111013.pdf dal quale si evince, alle pp. 8-9,  che Neep Roma Holding SpA, controllata al 60% dalla Di Benedetto AS Roma LLC (successivamente divenuta AS Roma SPV LLC) e al 40% da Unicredit SPA, ha acquisito la partecipazione di maggioranza di Roma 2000 (controllante di AS Roma) e quella relativa all’intero capitale sociale di AS Roma SpA Brand Management e AS Roma Real Estate a un prezzo complessivo pari a 70,3mln . A questo indirizzo, invece, è disponibile il documento riepilogativo dei risultati dell’OPA: http://www.consob.it/documenti/opa/2011/opa_roma_avviso.pdf nel quale si attesta che il controvalore complessivo della Azioni apportate all’Offerta, oltre quelle già possedute di cui al punto precedente, è pari a 9,8mln di euro.

Ripartendo gli importi per la percentuale del pacchetto azionario di Neep Roma Holding SpA in possesso della cordata americana a quella data (pari al 60%, come detto) otteniamo, dunque: (70,3mln + 9,8mln) * 60% = 48mln

Acquisizione del 9% delle quote di Neep Roma Holding SpA da Unicredit SpA

A questo indirizzo è disponibile il bilancio 2013 di Unicredit SpA https://www.unicreditgroup.eu/content/dam/unicreditgroup-eu/documents/it/investors/bilanci-e-relazioni/2013/UniCredit-S.p.A.-Relazioni-e-Bilancio-2013.pdf nel quale, alle pp. 32 e 292, viene riportata notizia della cessione alla Raptor Holdco LLC, per 13mln di euro, del 9% delle quote di Neep Roma Holding SpA in possesso della banca,  che porta la partecipazione americana, direttamente e indirettamente, al 69% del capitale azionario.

Aumento di capitale

A questo indirizzo è disponibile il bilancio al 30 giugno 2015: http://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-sandbox/image/upload/v1448016819/asroma-uat/mv4ula8t1gwjwgtmw6rb.pdf nel quale, a p. 11, vengono riportati i risultati dell’aumento di capitale operato nell’esercizio e dal quale si evince che Neep Roma Holding SpA ha sottoscritto integralmente la quota di sua competenza per un valore complessivo di 77,9mln di euro e nuove Azioni per un valore pari a 1,7mln

Ripartendo gli importi per la percentuale del pacchetto azionario di Neep Roma Holding SpA in possesso della cordata americana a quella data (pari al 69%) otteniamo, dunque: (77,9mln + 1,7mln) * (60% + 9%) = 54,9mln

Acquisizione delle quote residue di Neep Roma Holding SpA in possesso di Unicredit SpA

A questo indirizzo è disponibile il comunicato relativo all’acquisizione da parte di AS Roma SPV LLC delle quote residue di Neep Roma Holding SpA in possesso di Unicredit SpA (31%), per un importo totale di 33mln di euro (portando la propria partecipazione azionaria, direttamente e indirettamente tramite Raptor Holdco LLC, al 100% del capitale azionario): http://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-sandbox/image/upload/v1448030509/asroma-uat/hfbcj7jifw9z0sprjmor.pdf

Versamenti in conto futuro aumento di capitale

A questo indirizzo è disponibile il bilancio al 30 giugno 2018: https://res.cloudinary.com/asroma2-production/image/upload/v1540571723/asroma2-prod/Bilancio_AS_Roma_2018_web.pdf nel quale, a p. 169, vengono riportati i versamenti effettuati da Neep Roma Holding SpA in conto futuro aumento di capitale negli esercizi 2016-17 e 2017-18 pari a circa 98,1mln (e successivamente utilizzati per esigenze di liquidità e per la sottoscrizione del secondo programmato aumento di capitale di 94,3mln).

Fonte [5]: Neep Roma Holding SpA Bilancio 2015 (pp. 16-17)


Fonte [6]: http://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-production/image/upload/v1475862489/asroma-uat/vn0bu2fruaibavg2twdy.pdf (p. 193)


Hanno collaborato:
Riccardo Bellini (bellini.ric@gmail.com), consulenza

15. Pallotta e lo Stadio

Una foto di James Pallotta con abbigliamento AS Roma

D: Non hai paura che, appena terminati i lavori, Pallotta venda la AS Roma e tenga lo Stadio per sé?

R: Consultando lo Studio di Fattibilità[1] presentato in Comune alle pp. 36-37, si può notare come i ricavi previsti dall’utilizzo della struttura [non direttamente spettanti ad AS Roma, cfr. FAQ 7] ammontino a 62mln annui così ripartiti:

  • 45% relativi alla vendita dei biglietti, non direttamente spettanti a AS Roma
  • 40% per pubblicità e sponsorship
  • 15% per altri ricavi (ristorazione, merchandising, ecc.)

Considerando l’ipotesi di un mutuo ventennale al 6%, con rimborso annuale pari a 31,5mln più maxirata finale del 20%, il proponente sviluppa, a pag. 40, un’analisi di sensibilità sul worst case scenario, ossia nell’ipotesi di un ammontare di ricavi ridotto del 10% (56mln). Al netto delle spese di gestione, degli oneri finanziari e delle imposte, il risultato economico si attesta ben al di sotto dei 10mln per circa la metà del periodo esaminato (6,2mln in media) mentre sfonda il muro dei 20mln soltanto nell’ultimo anno di simulazione. Il flusso di cassa disponibile, invece, si mantiene costante intorno ai 4mln annui.

Proiezione di costi-ricavi del promotore (ossia esclusi eventi AS-Roma) dello Stadio della Roma

Previsione del cash flow e del conto economico, Studio di Fattibilità, pag.40

Considerato che ROI (Return of Investment) = reddito operativo (EBIT) – imposte / costo complessivo, preventivato in 611mln il costo complessivo dello Stadio (341mln di costi di costruzione + 270mln di opere strettamente funzionali ad esso, p. 36) e utilizzati, a titolo esemplificativo, i dati economici relativi al primo anno di esercizio, con un rapido calcolo otteniamo che: 34,7mln – 8mln / 611mln = 4,3%, ossia una percentuale di remunerazione del capitale investito decisamente inferiore al costo dello stesso (6%). I numeri, peraltro, non cambiano molto neanche nel Masterplan 2.0 [la versione definitiva che, secondo alcuni, costituirebbe un regalo al costruttore, ndr], poichè dati 377mln di costi di costruzione + 166,5mln di opere strettamente funzionali ad esso, [cfr. FAQ n.18] e supponendo le stesse previsioni di ricavo, otteniamo: 34,7mln – 8mln / 543,5mln = 4,9%.

Al netto dei ricavi spettanti ad AS Roma, dunque, l’impianto, nelle previsioni del proponente, è ritenuto non sufficientemente remunerativo soprattutto in considerazione della mole imponente di OOPP necessarie al suo utilizzo e che è alla base della richiesta di cubature compensative, il cosiddetto “Business Park” necessario per il raggiungimento dell’obiettivo minimo del proponente, ossia un ROI del 7% (p. 37) [cfr. FAQ n.7, FAQ n.13, FAQ n.14 e FAQ n.18].

Alla luce di ciò, l’ipotesi formulata nella domanda appare decisamente improbabile, se non addirittura un completo nonsense.

A questo punto, tuttavia, certamente si obietterà: ma le previsioni di guadagno potrebbero essere state strumentalmente sottostimate!

In quel caso [tutto da dimostrare, dal momento che le proiezioni dei ricavi appaiono in linea, ad esempio, con quanto fatto registrare dall’Allianz Arena negli ultimi anni mentre quelle dei costi di gestione e della gestione finanziaria risultano addirittura inferiori [cfr. FAQ n.7], ndr], non si spiegherebbe, allora, per quale motivo J. Pallotta abbia sottoscritto un vincolo di utilizzo in favore di AS Roma di così lunga durata (30 anni) nonostante,in caso di una sua rottura, sia tenuto al versamento di una penale pari all’importo del Contributo Straordinario [cfr. FAQ n.17 e FAQ n.19] attualizzato al momento della corresponsione[2].

Risulta, pertanto,  evidente come, da qualsiasi angolazione la si osservi, l’ipotesi di separazione fra AS Roma e Stadio potrebbe interessare, tutt’al più, gli altri soci finanziatori i quali, seppure già garantiti dal Business Park, potrebbero ambire ad appropiarsi anche dei ricavi attualmente monopolizzati in via esclusiva da J. Pallotta (quelli di AS Roma), attraverso la sostituzione del club giallorosso con altre società utilizzatrici alle quali strappare condizioni più favorevoli rispetto a quelle imposte dal Comune di Roma e da J. Pallotta stesso in virtù della rispettiva forza contrattuale.

Tutta la struttura si configura, dunque, come un complesso incastro di compromessi fra interessi diversi, un do ut des nel quale nessuno può guadagnare senza che guadagni anche il proprio partner.

Ultimo aggiornamento: 12 aprile 2019

Fonte [1]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stadio-roma/elaborati/2014-05-29-studio-di-fattibilita.pdf
Fonte [2]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-32-2017.pdf (p. 11)


14. La legge sugli stadi

Una bilancia simbolo della giustizia e dei tomi di legge su una scrivania

D: Ma la legge sugli stadi non doveva servire a patrimonializzare le società sportive? E non vietava le cubature compensative?

R: La Legge 147/2013, tre commi della quale sono conosciuti anche come “Legge sugli stadi”[1], nasce per soddisfare l’esigenza di ammodernamento degli impianti sportivi nazionali e dalla consapevolezza del Legislatore di non disporre delle risorse pubbliche necessarie allo scopo.

Per questo motivo, richiamandosi al comma 19 dell’art. 153 del D.Lgs. n.163/2006[2] (nel quale viene disciplinato il caso di una proposta, da parte di operatori economici, relativa alla realizzazione in concessione di lavori pubblici o di pubblica utilità “non programmati”), essa delega al privato la loro costruzione/ristrutturazione attraverso il meccanismo del project financing.

Per stimolare l’ingresso degli investitori, inoltre, il Legislatore ha previsto alcune agevolazioni finalizzate ad una più facile remunerazione dei loro capitali, quali:

  • la libertà di iniziativa per qualunque soggetto privato, non necessariamente società sportiva; per usufruire della legge, infatti, è sufficiente un accordo fra il promotore e una o addirittura più società utilizzatrici dell’impianto in via prevalente 
  • La possibilità, ai fini del raggiungimento dell’equilibrio economico-finanziario dell’iniziativa, di realizzare immobili con destinazione d’uso diversa da quella sportiva,  ossia la famosa cubatura compensativa, dalla quale risulta esclusa quella destinata ad uso residenziale, come confermato dal Dlgs 24 aprile 2017 n. 50 convertito, con modificazioni, nella Legge 21 giugno 2017 n. 96[3]
Ultimo aggiornamento: 26 marzo 2019

Fonte [1]: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2013/12/27/13G00191/sg (commi 303 – 304 – 305)
Fonte [2]: http://documenti.camera.it/leg17/dossier/Testi/ID0006cs1.htm#_Toc380153707 (commi 304 – 305, sezione “La procedura di project financing”)
Fonte [3]: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2017/06/23/17A04320/sg (art. 62 comma 1)


13. La speculazione edilizia (Parte I: Pallottaland)

Un ecomostro a ridosso di una spiaggia

D: A me sembra che un progetto dove lo Stadio costituisce soltanto una piccola parte, non sia altro che la solita speculazione edilizia. Che c’entra un intero quartiere col calcio?

R: Iniziamo con una doverosa precisazione: l’area dove insisterà il complesso si estende su una superficie pari a circa 89 ettari, di cui un terzo adibito a verde pubblico (291.720mq, ai quali vanno aggiunti i 34 ettari di Parco Fluviale Ovest realizzati a cura di Andreas Kipar, non inclusi nella superficie territoriale). La quota destinata a Stadio, Nuova Trigoria, Roma Village e attività commerciali (pari a 261.638mq) ammonta a circa il 30% del totale mentre quella destinata al cosiddetto Business Park soltanto all’8% (72.301mq)[1]!

Ripartizione per comparto Masterplan 2.0

Ripartizione per comparto del Masterplan 2.0, compresi parco fluviale, via Ostiense, via del Mare, via di Sansotta, fosso di Vallerano, ecc.

Dati molto diversi da quello che la domanda poteva lasciare intendere e piuttosto insoliti in una presunta speculazione edilizia, non trovi?

Occorre considerare, infatti, che le superfici edificate sono espresse in termini di SUL e poiché si definisce «superficie utile lorda» (SUL) la somma delle superfici dei diversi piani, l’occupazione di suolo, a parità della stessa, risulta inversamente proporzionale al numero di piani degli edifici previsti. Dunque, un campo di calcio o un locale adibito ad uso commerciale, sviluppando la propria SUL orizzontalmente, occuperanno più suolo di un edificio ad uso direzionale, il quale la sviluppa verticalmente.

I 49.000mq iniziali del comparto sportivo, successivamente divenuti 52.500mq in sede di progettazione definitiva a scapito del Business Park, peraltro, sono in linea con quanto attualmente consentito dal PRG vigente. Moltiplicando, infatti, l’indice di Edificabilità Territoriale pari a 0,09mq/mq[2] per la Superficie Territoriale (cioè l’area ex-ippodromo di proprietà Eurnova) pari a 541.273mq[3] si ottengono 49.000mq circa di SUL.

Se è vero, però, che l’obiettivo è costruire il nuovo impianto con tutte le infrastrutture necessarie ad un suo corretto e sicuro utilizzo (viabilità, TPL, parcheggi, parco, ecc.), è anche vero che lo Stadio, da solo, non è in grado di ripagare lo sforzo economico richiesto al proponente per la sua realizzazione e per quella delle infrastrutture ad esso collegate. Questo perché:

  1. gran parte dei ricavi (incassi degli eventi a marchio AS Roma + 10% del Margine Operativo Netto degli altri eventi), non finiranno nelle casse del proponente (ossia colui che sosterrà i costi di costruzione) ma in quelle di AS Roma, limitando così le risorse disponibili allo scopo [cfr. FAQ n.7 e FAQ n.15] ;
  2. a fronte di costi di costruzione dello Stadio e delle strutture connesse (Nuova Trigoria, Roma Village) stimati in 377mln, il Comune di Roma ha richiesto al proponente oneri di urbanizzazione per un totale di 166,5mlm [cfr. FAQ n.10], corrispondenti a circa il 45% [una percentuale diverse volte superiore alla media cittadina, ndr], che hanno portato la previsione di remuneratività del capitale investito nella costruzione al 4,9% circa, ossia ben al di sotto del costo preventivato dello stesso (6%) [cfr. FAQ n.15]

Ed è qui che entra in gioco il Business Park.

Esso è soltanto la conseguenza dell’applicazione delle compensazioni, previste dalla Legge 147/2013 con esclusione di nuovi complessi di edilizia residenziale, necessarie al raggiungimento dell’equilibrio economico-finanziario dell’iniziativa [cfr. FAQ n.14].

Maggiore è la richiesta di oneri di urbanizzazione da parte del  Comune, infatti, maggiore è la necessità del proponente di disporre di volumetrie aggiuntive a compensazione di tali costi addizionali.

Schema riassuntivo percorso compensazioni

Schema riassuntivo della sostenibilià economico-finanziaria del progetto, Studio di Fattibilità, pag.44

La SUL a compensazione è calcolata in proporzione al valore delle opere che consolidano l’interesse pubblico della proposta (80,6mln dei 166,5 totali, poi divenuti 84,7 in fase di progettazione definitiva, [cfr. FAQ n.18 e FAQ n.19]), attribuendo in  805,5€/mq il valore di trasformazione del territorio: 80,6mln/805,5€/mq = 100.000mq[4].

Il valore massimo di SUL consentita dal PRG vigente su quell’area (quindi un indice ritenuto già attualmente, dallo strumento urbanistico del Comune, pienamente sostenibile in quel quadrante) è di circa 112.000mq[4], mentre il resto (100.000mq per l’appunto) sarà insediabile in variante al PRG stesso[5] [a seguito dell’intervento l’area si caratterizzerà per una maggiore urbanizzazione e una elevata accessibilità soprattutto tramite ferro, divenendo assimilabile alla componente PRG “Centralità urbane e metropolitane a pianificazione definita”, ndr].

A questo punto si obietterà: ma a Roma esistono già numerosi edifici per uffici inutilizzati! Anche fosse vero, ciò rientra nel rischio d’impresa del promotore, mentre per la collettività tale rischio risulta nullo.

Se anche gli edifici direzionali, per assurdo, restassero vuoti, infatti, la città avrebbe guadagnato uno stadio moderno, un complesso architettonicamente di grido [pur sempre a firma Libeskind, seppure non più caratterizzato dalle 3 torri, ndr] e tutta una serie di infrastrutture nuove o ammodernate, opzione del tutto preferibile rispetto a una soluzione al risparmio nella quale, per consentire la costruzione dello stadio senza altre volumetrie [ipotesi  puramente accademica poiché non sostenibile dal proponente, sulla base di quanto precedentemente illustrato, ndr], si rinunciasse a gran parte delle opere pubbliche, pur necessarie, non potendo pretendere da un privato un progetto senza equilibrio economico.

Ultimo aggiornamento: 18 aprile 2019

Fonte [1]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/A_GENERALE/00_REL.%20GEN/DEF_G_GEN_00_GE_0000_1400_G00,00_EUR_02.pdf (p. 8 e p. 49 par. 6.3.1)
Fonte [2]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/uo_urban/prg_vigente/prg_nta.pdf (art. 87 comma 2, p. 72)
Fonte [3]: http://www.regione.lazio.it/rl/wp-content/uploads/stadio-roma-doc////SECONDA_CONFERENZA_DEI_SERVIZI/A_GENERALE/01_URBANISTICA/DEF_G_GEN_00_UR_0000_0206_G00,00_STB_02.pdf
Fonte [4]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-32-2017.pdf (p. 29)
Fonte [5]: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/delibere/dac-32-2017.pdf (p. 31)


Hanno collaborato:
Francesco Rapone (@FrancescoRapone), calcoli urbanistici

12. Stadio della Roma e modello L.A. Live (Parte V: I finanziatori)

Nokia Plaza, presso L.A. Live

D: Sai che non ho ancora capito chi metterà i soldi né come rientrerà dell’investimento?

R: L’arrangement finanziario relativo ai costi di realizzazione dello Stadio sarà curato da Goldman Sachs[1]. E’ dunque possibile che essa eroghi direttamente un mutuo (ripetendo quanto già fatto in fase di ristrutturazione del debito di AS Roma e in fase di finanziamento dei costi di progettazione) o coordini un pool di banche e investitori al medesimo scopo. Il Business Park, invece, dovrebbe essere finanziato interamente da Parnasi e, soprattutto, un pool di altri investitori[1].

A tale proposito, in occasione della presentazione dei progetti definitivi in data 15/6/2015, Parnasi ha anticipato la costituzione di un fondo apposito mentre, in data 17 maggio 2016, sono state rese note le modalità di finanziamento della fase di progettazione[2]. Non è ancora chiaro, invece, in quale linea di credito ricadranno gli oneri infrastrutturali (stimati, nel Masterplan 2.0, in circa 200mln di euro).

Oltre che dallo sfruttamento dello Stadio al di fuori dell’attività AS Roma, il ritorno economico del proponente proverrà dal Business Park [cfr. FAQ n.13 e FAQ n.4], attraverso la vendita/locazione di uffici e locali commerciali [non bisogna dimentcare che il complesso di edifici porta la firma di Daniel Libeskind, una delle archistar più famose del globo, autore della Freedom Tower a Ground Zero e del Museo Ebraico di Berlino, ndr].

Ultimo aggiornamento: 31 maggio 2016

Fonte [1]: http://ppan.it/stories/stadio-as-roma-costruttore-parnasi-spiega-perche-scelti-meis-libeskind/
Fonte [2]: http://res.cloudinary.com/as-roma-turbine-production/image/upload/v1463436348/asroma-uat/oywhubts7oymjp5lihl3.pdf